張玲說法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠？律師超詳細(xì)解答來了
以下是常見的舊改二手房糾紛，我們來看看律師根據(jù)之前相關(guān)案例整理出來的裁判規(guī)則和注意事項：
【二手房買賣合同糾紛之一：請求繼續(xù)履行合同】
裁判規(guī)則
如果是紅本二手房，買方具備購房資格的，訴請繼續(xù)履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說福田某個舊改項目，當(dāng)事人已經(jīng)轉(zhuǎn)讓房屋，交付房屋后一直未過戶，后來小區(qū)舊改，賣方以名義產(chǎn)權(quán)人身份跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議了。買方直接起訴到法院，要求過戶，而且獲得支持了。完成過戶后，買方就能夠跟開發(fā)商簽訂新的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議了。
注意事項
第一，如果是棚戶區(qū)改造項目，買方就要特別注意盡快維權(quán)。因為有可能棚戶區(qū)改造項目會同步啟動行政征收程序，一旦征收決定下發(fā)，房屋產(chǎn)權(quán)凍結(jié)，法院很難判令繼續(xù)履行合同，過戶的目的很難實現(xiàn)。
第二，如果是無證歷史遺留違法建筑房屋的話，買方不存在過戶的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類糾紛的訴訟案件，買方想要維權(quán)就非常被動了。所以必須做好房屋交付工作，降低風(fēng)險。
第三，非商品性質(zhì)房屋通常轉(zhuǎn)移登記受到限制，根據(jù)政策補(bǔ)繳地價轉(zhuǎn)商品性質(zhì)市場紅本之前，基本無法過戶。所以確認(rèn)合同效力的訴請能夠支持，辦理過戶的訴請則難以獲得支持。
【二手房買賣糾紛之二：請求承擔(dān)違約金】
裁判規(guī)則
但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和合同效力問題。紅本房及綠本房買賣合同是有效的，但無本的歷史遺留違法建筑買賣合同無效。在合同效力能夠得到確認(rèn)的基礎(chǔ)上，人民法院通常會根據(jù)合同約定判令違約一方承擔(dān)違約金。
注意事項
因為通常合同約定違約金較高，違約一方當(dāng)事人有權(quán)向人民法院提出降低違約金的請求。
【確權(quán)糾紛之一：請求確認(rèn)房改房權(quán)屬糾紛】
裁判規(guī)則
該類糾紛主要是早期國企職工住房，因為各種原因一直沒有走完房改審批程序，實際由職工居住，后來遇到開發(fā)商舊改了，職工可能會提出請求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的請求。根據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息，深圳市福田區(qū)香蜜湖某小區(qū)舊改項目，就曾有190余戶業(yè)主起訴要求確權(quán)，想要確權(quán)后再跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
目前對此類糾紛，考慮到該類糾紛歷史性原因復(fù)雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。
注意事項
如果當(dāng)事人了解城市更新舊改流程和審批機(jī)制的話，只要開發(fā)商愿意與實際權(quán)利人簽署補(bǔ)償協(xié)議，城市更新局也同意辦理備案手續(xù)的情況下，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》及其實施細(xì)則等文件規(guī)定，回遷安置房將來是按照搬遷補(bǔ)償協(xié)議的被搬遷人為準(zhǔn)辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對原房屋司法確權(quán)的方式。
【確權(quán)糾紛之二：借名買房請求確認(rèn)房屋歸屬】
裁判規(guī)則
借名買房在現(xiàn)實生活中畢竟常見，因為房屋面臨舊改拆遷，實際出資人一般就要求過戶，與名義房屋產(chǎn)權(quán)人可能就發(fā)生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據(jù)材料證明借名買房的事實，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條規(guī)定，借他人名義購買房屋，借名人請求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內(nèi)，借名人不具有購房資格的除外。也就說在廣東范圍內(nèi)，法院對借名人提出的要求名義人配合完成過戶的訴訟請求是支持，但直接要求確認(rèn)房屋歸借名人所有就會被駁回。
注意事項
第一，確實由于各種原因需要借名買房的，應(yīng)該做好資金流水、借名協(xié)議等證據(jù)材料保存工作。
第二，借名人要求過戶的訴求總體上會支持，但是如果借名人沒有購房資格的話，限購政策可能會影響法院的裁判，借名人只能繼續(xù)采用名義人身份簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，獲取舊改補(bǔ)償權(quán)益。
【確權(quán)糾紛之三：不服舊改項目中房屋權(quán)利人公示結(jié)果】
裁判規(guī)則
根據(jù)城市更新舊改項目流程，政府主管部門通常會有一個被搬遷房屋權(quán)利公示的環(huán)節(jié)。利害關(guān)系人對該公示結(jié)果不滿，有時會提起行政訴訟，要求確認(rèn)真實權(quán)利人。我們團(tuán)隊對裁判文書進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，該類糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)。如果是歷史遺留違法建筑無本房屋，人民法院基本不會處理該糾紛，如果是紅本產(chǎn)權(quán)房屋，當(dāng)事人可以根據(jù)其他法律關(guān)系比如說房屋買賣合同提起相應(yīng)的訴訟。由于權(quán)利人公示環(huán)節(jié)并非真正的行政確權(quán)行為，所以此類糾紛提起行政訴訟的，通常會被駁回。
【舊改二手房租賃糾紛】
裁判規(guī)則
該類糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無產(chǎn)權(quán)，則該類租賃合同通常會被法院認(rèn)定為無效。一旦合同被認(rèn)定為無效，合同約定的違約條款就沒有用處了。
注意事項
第一，無論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時，想要維權(quán)時，首先就得認(rèn)真考慮合同效力問題。合同有效和無效，維權(quán)思路上會有很大不同。比如最近新聞所說羅芳村有個租戶不肯退租還漫天要價50萬賠償，合同條款沒有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶的訴求就很難獲得法院的支持。
第二，即使是無效合同，出租人要求承租人賠償實際占有適用房屋的經(jīng)濟(jì)損失，通常是會得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)處理。
