張玲說(shuō)法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠？律師超詳細(xì)解答來(lái)了
大沖舊改完成后（攝于2017年，本網(wǎng)資料圖片）
見(jiàn)圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2019年7月28日訊（見(jiàn)圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲）你也許聽(tīng)說(shuō)過(guò)有投資客一次性購(gòu)買20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢，你也愿意這樣做嗎？在深圳，土地資源相對(duì)緊張，通過(guò)舊改拓展土地空間資源就成為一個(gè)好辦法。不論是投資客，還是剛需人群，舊改都是人們津津樂(lè)道的話題。
關(guān)于舊改，你有了解多少？在舊改背景下投資二手房是否真的是穩(wěn)賺不賠的生意？舊改二手房買賣雙方各自又有哪些風(fēng)險(xiǎn)？回遷房是否是不限購(gòu)不限貸的筍貨？所謂的小產(chǎn)權(quán)房又是否能有朝一日成功轉(zhuǎn)正？
今天的張玲說(shuō)法，我們請(qǐng)廣東誠(chéng)公律師事務(wù)所誠(chéng)至成團(tuán)隊(duì)合伙人張旗律師和程庭剛律師，一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。
記者問(wèn)：舊改二手房如何定義？
根據(jù)目前政策規(guī)定，深圳對(duì)于存量住宅的改造有三種方式，一是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的城市更新，二是政府主導(dǎo)國(guó)企實(shí)施的棚戶區(qū)改造，三是村股份公司主導(dǎo)的土地整備利益統(tǒng)籌。上述三種方式操作流程有相近之處，也有各自差別。（很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”，本文中所指的舊改也主要指城市更新。）
那么二手房的種類有哪些呢？程庭剛律師介紹說(shuō)，二手房包括老舊小區(qū)商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質(zhì)非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規(guī)”“三規(guī)”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書”的無(wú)本房，以及無(wú)任何報(bào)建手續(xù)的無(wú)本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說(shuō)的“小區(qū)房”，后三種類型的房屋，就是大家常說(shuō)的“城中村”“農(nóng)民房”。曾有官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳存量住房有1065余萬(wàn)套，其中一半以上在城中村。
二手房參與舊改，城市更新的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間，棚戶區(qū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般為套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2，額外可優(yōu)惠價(jià)格增購(gòu)少量面積。
舊改二手房私下交易容易因監(jiān)管空白而導(dǎo)致各類糾紛，加上城市更新周期比較漫長(zhǎng)，“里面回遷利益巨大，在利益驅(qū)使以及大家維權(quán)意識(shí)的提高，無(wú)法避免舊產(chǎn)生了各類二手房法律糾紛，主要包括房屋買賣、確權(quán)和租賃等各類糾紛”，程庭剛律師表示。
記者問(wèn)：參與舊改的二手房都能獲得房地產(chǎn)證的紅本嗎？
城市更新舊改項(xiàng)目主要流程有：城市更新單元計(jì)劃申報(bào)、更新單元專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設(shè)和回遷。
張旗律師告訴記者，通常情形下，開(kāi)發(fā)商征集業(yè)主意愿后開(kāi)展城市更新單元計(jì)劃申報(bào)和專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批工作，對(duì)二手房業(yè)主而言，需要與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)商完成100%業(yè)主簽約并報(bào)送更新局備案后就可以申請(qǐng)確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體，進(jìn)而繼續(xù)走下一個(gè)流程，直到最后的回遷房入伙、辦證。
紅色房產(chǎn)證簡(jiǎn)稱“紅本”，是房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)合二為一的一個(gè)證。業(yè)主擁有完整的房屋所有權(quán)，這個(gè)房子除了可以居住，還具有依法轉(zhuǎn)讓，抵押貸款等交易的權(quán)利。
但綠色房產(chǎn)證就不同了。它是指非市場(chǎng)商品房，也就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，有減免的優(yōu)惠政策，可以賣給特定的對(duì)象，這個(gè)房子的房產(chǎn)權(quán)是受限制的，不能轉(zhuǎn)讓和抵押，也不能登記過(guò)戶，如果想要轉(zhuǎn)為紅色的房產(chǎn)證的話，還需要補(bǔ)齊地價(jià)。
張旗律師稱，“就目前市場(chǎng)慣例而言，在城市更新項(xiàng)目中，無(wú)論是紅本房、綠本房，還是無(wú)本的歷史遺留違法建筑，這些二手房參與城市更新舊改后，基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質(zhì)房屋產(chǎn)權(quán)，也就是全部可以拿到新紅本房屋?！?/p>
“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，按照政策規(guī)定，回遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與改造前的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是一致的，也就是部分情形下可能無(wú)法獲得紅本房屋，而是綠本房屋。當(dāng)然，個(gè)別棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在要求業(yè)主補(bǔ)繳地價(jià)罰款等情形下，小業(yè)主也可以獲得紅本回遷安置房。所以，所謂的小產(chǎn)權(quán)房能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)正是有前提條件的，無(wú)法一概而論?！?/p>
回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時(shí)，項(xiàng)目是否順利推進(jìn)也是大家應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。
記者問(wèn)：個(gè)人投資舊改二手房的流程節(jié)點(diǎn)和具體方式是什么？
程庭剛律師詳細(xì)解釋說(shuō)，個(gè)人投資舊改二手房主要分為兩種情形：第一種，在原業(yè)主尚未與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，直接針對(duì)現(xiàn)有的二手房簽訂房屋買賣合同，然后作為新業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議，按照協(xié)議約定獲得回遷安置房；
第二種，通常而言，搬遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)特定事由的，已經(jīng)簽訂后無(wú)法隨意解除，投資者可以與二手房原業(yè)主簽訂一個(gè)未來(lái)回遷安置房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。按照目前的二手房交易流程，該類轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)法在政府部門備案，但其合法性本身是沒(méi)有問(wèn)題的，只是合同簽訂后的履約風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增加了很多。
記者問(wèn)：購(gòu)房回遷指標(biāo)是怎么回事呢？舊改二手房簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后，可以辦理更名手續(xù)嗎？
張旗律師回復(fù)記者說(shuō)，根據(jù)目前城市更新流程，舊改二手房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后，如果該補(bǔ)償協(xié)議尚未到城市更新局辦理備案的，原業(yè)主、意向新業(yè)主可以一起與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商解除已經(jīng)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，就可以按照更換二手房業(yè)主后，投資者作為新業(yè)主重新與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)回遷安置房更名的效果。
“如果協(xié)議已備案，實(shí)施主體已確認(rèn)，回遷安置房處于施工建設(shè)過(guò)程中的，這個(gè)階段是無(wú)法直接完成更名手續(xù)的?！保ㄓ浾咛嵝眩哼@一點(diǎn)，請(qǐng)各位有意購(gòu)買回遷指標(biāo)的一定要注意。）
拆遷房購(gòu)房指標(biāo)的買賣，雙方交易的標(biāo)的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權(quán)利，其本質(zhì)上是一種合同債權(quán)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。司法實(shí)踐中法院一般認(rèn)為，該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議有效。
指標(biāo)買賣也有一些風(fēng)險(xiǎn)，比如開(kāi)發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因后來(lái)撤出舊改項(xiàng)目了，換了一個(gè)新開(kāi)發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行舊改。因?yàn)榉慨a(chǎn)不能辦理過(guò)戶，所以新的開(kāi)發(fā)商還是跟原業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，那么買家和上一個(gè)開(kāi)發(fā)商簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，依據(jù)合同相對(duì)性原則，不能約束新開(kāi)發(fā)商。這個(gè)時(shí)候需要和新開(kāi)放商重新簽訂拆補(bǔ)協(xié)議。
所以，并不是和開(kāi)發(fā)商簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的更名手續(xù)就萬(wàn)事大吉。因?yàn)檗k理回遷房紅本登記時(shí)權(quán)利人以區(qū)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議為準(zhǔn)，因此拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署之后要取得區(qū)城市更新部門的備案。
以下是常見(jiàn)的舊改二手房糾紛，我們來(lái)看看律師根據(jù)之前相關(guān)案例整理出來(lái)的裁判規(guī)則和注意事項(xiàng)：
【二手房買賣合同糾紛之一：請(qǐng)求繼續(xù)履行合同】
裁判規(guī)則
如果是紅本二手房，買方具備購(gòu)房資格的，訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說(shuō)福田某個(gè)舊改項(xiàng)目，當(dāng)事人已經(jīng)轉(zhuǎn)讓房屋，交付房屋后一直未過(guò)戶，后來(lái)小區(qū)舊改，賣方以名義產(chǎn)權(quán)人身份跟開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議了。買方直接起訴到法院，要求過(guò)戶，而且獲得支持了。完成過(guò)戶后，買方就能夠跟開(kāi)發(fā)商簽訂新的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議了。
注意事項(xiàng)
第一，如果是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，買方就要特別注意盡快維權(quán)。因?yàn)橛锌赡芘飸魠^(qū)改造項(xiàng)目會(huì)同步啟動(dòng)行政征收程序，一旦征收決定下發(fā)，房屋產(chǎn)權(quán)凍結(jié)，法院很難判令繼續(xù)履行合同，過(guò)戶的目的很難實(shí)現(xiàn)。
第二，如果是無(wú)證歷史遺留違法建筑房屋的話，買方不存在過(guò)戶的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類糾紛的訴訟案件，買方想要維權(quán)就非常被動(dòng)了。所以必須做好房屋交付工作，降低風(fēng)險(xiǎn)。
第三，非商品性質(zhì)房屋通常轉(zhuǎn)移登記受到限制，根據(jù)政策補(bǔ)繳地價(jià)轉(zhuǎn)商品性質(zhì)市場(chǎng)紅本之前，基本無(wú)法過(guò)戶。所以確認(rèn)合同效力的訴請(qǐng)能夠支持，辦理過(guò)戶的訴請(qǐng)則難以獲得支持。
【二手房買賣糾紛之二：請(qǐng)求承擔(dān)違約金】
裁判規(guī)則
但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和合同效力問(wèn)題。紅本房及綠本房買賣合同是有效的，但無(wú)本的歷史遺留違法建筑買賣合同無(wú)效。在合同效力能夠得到確認(rèn)的基礎(chǔ)上，人民法院通常會(huì)根據(jù)合同約定判令違約一方承擔(dān)違約金。
注意事項(xiàng)
因?yàn)橥ǔ：贤s定違約金較高，違約一方當(dāng)事人有權(quán)向人民法院提出降低違約金的請(qǐng)求。
【確權(quán)糾紛之一：請(qǐng)求確認(rèn)房改房權(quán)屬糾紛】
裁判規(guī)則
該類糾紛主要是早期國(guó)企職工住房，因?yàn)楦鞣N原因一直沒(méi)有走完房改審批程序，實(shí)際由職工居住，后來(lái)遇到開(kāi)發(fā)商舊改了，職工可能會(huì)提出請(qǐng)求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的請(qǐng)求。根據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息，深圳市福田區(qū)香蜜湖某小區(qū)舊改項(xiàng)目，就曾有190余戶業(yè)主起訴要求確權(quán)，想要確權(quán)后再跟開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
目前對(duì)此類糾紛，考慮到該類糾紛歷史性原因復(fù)雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。
注意事項(xiàng)
如果當(dāng)事人了解城市更新舊改流程和審批機(jī)制的話，只要開(kāi)發(fā)商愿意與實(shí)際權(quán)利人簽署補(bǔ)償協(xié)議，城市更新局也同意辦理備案手續(xù)的情況下，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等文件規(guī)定，回遷安置房將來(lái)是按照搬遷補(bǔ)償協(xié)議的被搬遷人為準(zhǔn)辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對(duì)原房屋司法確權(quán)的方式。
【確權(quán)糾紛之二：借名買房請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸屬】
裁判規(guī)則
借名買房在現(xiàn)實(shí)生活中畢竟常見(jiàn)，因?yàn)榉课菝媾R舊改拆遷，實(shí)際出資人一般就要求過(guò)戶，與名義房屋產(chǎn)權(quán)人可能就發(fā)生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據(jù)材料證明借名買房的事實(shí)，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條規(guī)定，借他人名義購(gòu)買房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外。也就說(shuō)在廣東范圍內(nèi)，法院對(duì)借名人提出的要求名義人配合完成過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求是支持，但直接要求確認(rèn)房屋歸借名人所有就會(huì)被駁回。
注意事項(xiàng)
第一，確實(shí)由于各種原因需要借名買房的，應(yīng)該做好資金流水、借名協(xié)議等證據(jù)材料保存工作。
第二，借名人要求過(guò)戶的訴求總體上會(huì)支持，但是如果借名人沒(méi)有購(gòu)房資格的話，限購(gòu)政策可能會(huì)影響法院的裁判，借名人只能繼續(xù)采用名義人身份簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，獲取舊改補(bǔ)償權(quán)益。
【確權(quán)糾紛之三：不服舊改項(xiàng)目中房屋權(quán)利人公示結(jié)果】
裁判規(guī)則
根據(jù)城市更新舊改項(xiàng)目流程，政府主管部門通常會(huì)有一個(gè)被搬遷房屋權(quán)利公示的環(huán)節(jié)。利害關(guān)系人對(duì)該公示結(jié)果不滿，有時(shí)會(huì)提起行政訴訟，要求確認(rèn)真實(shí)權(quán)利人。我們團(tuán)隊(duì)對(duì)裁判文書進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，該類糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)。如果是歷史遺留違法建筑無(wú)本房屋，人民法院基本不會(huì)處理該糾紛，如果是紅本產(chǎn)權(quán)房屋，當(dāng)事人可以根據(jù)其他法律關(guān)系比如說(shuō)房屋買賣合同提起相應(yīng)的訴訟。由于權(quán)利人公示環(huán)節(jié)并非真正的行政確權(quán)行為，所以此類糾紛提起行政訴訟的，通常會(huì)被駁回。
【舊改二手房租賃糾紛】
裁判規(guī)則
該類糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無(wú)產(chǎn)權(quán)，則該類租賃合同通常會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效。一旦合同被認(rèn)定為無(wú)效，合同約定的違約條款就沒(méi)有用處了。
注意事項(xiàng)
第一，無(wú)論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時(shí)，想要維權(quán)時(shí)，首先就得認(rèn)真考慮合同效力問(wèn)題。合同有效和無(wú)效，維權(quán)思路上會(huì)有很大不同。比如最近新聞所說(shuō)羅芳村有個(gè)租戶不肯退租還漫天要價(jià)50萬(wàn)賠償，合同條款沒(méi)有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶的訴求就很難獲得法院的支持。
第二，即使是無(wú)效合同，出租人要求承租人賠償實(shí)際占有適用房屋的經(jīng)濟(jì)損失，通常是會(huì)得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)處理。
【關(guān)于程庭剛律師】
程庭剛律師
程庭剛律師擁有10年法律從業(yè)經(jīng)歷。曾長(zhǎng)期在法院系統(tǒng)從事民商事審判工作，2014年辭職后先后在上海市建緯深圳分所、50強(qiáng)房企華夏幸福深圳事業(yè)部擔(dān)任授薪律師、法務(wù)總監(jiān)等職務(wù)，目前以訴訟仲裁、房地產(chǎn)（城市更新）、投融資為主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域，尤其擅長(zhǎng)結(jié)合客戶具體案件或項(xiàng)目需求全方位設(shè)計(jì)綜合性解決方案。
【關(guān)于張旗律師】
張旗律師
張旗律師曾在中建三局集團(tuán)有限公司法律事務(wù)部任職四年，并在上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所工作三年，現(xiàn)為廣東誠(chéng)公律師事務(wù)所律師、建設(shè)工程法律專業(yè)委員會(huì)副主任、工程總承包之家一線創(chuàng)作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。
