張玲說法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠？律師超詳細(xì)解答來了
大沖舊改完成后（攝于2017年，本網(wǎng)資料圖片）
見圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2019年7月28日訊（見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲）你也許聽說過有投資客一次性購買20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢，你也愿意這樣做嗎？在深圳，土地資源相對緊張，通過舊改拓展土地空間資源就成為一個好辦法。不論是投資客，還是剛需人群，舊改都是人們津津樂道的話題。
關(guān)于舊改，你有了解多少？在舊改背景下投資二手房是否真的是穩(wěn)賺不賠的生意？舊改二手房買賣雙方各自又有哪些風(fēng)險？回遷房是否是不限購不限貸的筍貨？所謂的小產(chǎn)權(quán)房又是否能有朝一日成功轉(zhuǎn)正？
今天的張玲說法，我們請廣東誠公律師事務(wù)所誠至成團(tuán)隊合伙人張旗律師和程庭剛律師，一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。
記者問：舊改二手房如何定義？
根據(jù)目前政策規(guī)定，深圳對于存量住宅的改造有三種方式，一是開發(fā)商主導(dǎo)的城市更新，二是政府主導(dǎo)國企實施的棚戶區(qū)改造，三是村股份公司主導(dǎo)的土地整備利益統(tǒng)籌。上述三種方式操作流程有相近之處，也有各自差別。（很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”，本文中所指的舊改也主要指城市更新。）
那么二手房的種類有哪些呢？程庭剛律師介紹說，二手房包括老舊小區(qū)商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質(zhì)非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規(guī)”“三規(guī)”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書”的無本房，以及無任何報建手續(xù)的無本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說的“小區(qū)房”，后三種類型的房屋，就是大家常說的“城中村”“農(nóng)民房”。曾有官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳存量住房有1065余萬套，其中一半以上在城中村。
二手房參與舊改，城市更新的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間，棚戶區(qū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般為套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2，額外可優(yōu)惠價格增購少量面積。
舊改二手房私下交易容易因監(jiān)管空白而導(dǎo)致各類糾紛，加上城市更新周期比較漫長，“里面回遷利益巨大，在利益驅(qū)使以及大家維權(quán)意識的提高，無法避免舊產(chǎn)生了各類二手房法律糾紛，主要包括房屋買賣、確權(quán)和租賃等各類糾紛”，程庭剛律師表示。
記者問：參與舊改的二手房都能獲得房地產(chǎn)證的紅本嗎？
城市更新舊改項目主要流程有：城市更新單元計劃申報、更新單元專項規(guī)劃報批、項目實施主體確認(rèn)、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設(shè)和回遷。
張旗律師告訴記者，通常情形下，開發(fā)商征集業(yè)主意愿后開展城市更新單元計劃申報和專項規(guī)劃報批工作，對二手房業(yè)主而言，需要與開發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，開發(fā)商完成100%業(yè)主簽約并報送更新局備案后就可以申請確認(rèn)為項目實施主體，進(jìn)而繼續(xù)走下一個流程，直到最后的回遷房入伙、辦證。
紅色房產(chǎn)證簡稱“紅本”，是房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)合二為一的一個證。業(yè)主擁有完整的房屋所有權(quán)，這個房子除了可以居住，還具有依法轉(zhuǎn)讓，抵押貸款等交易的權(quán)利。
但綠色房產(chǎn)證就不同了。它是指非市場商品房，也就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，有減免的優(yōu)惠政策，可以賣給特定的對象，這個房子的房產(chǎn)權(quán)是受限制的，不能轉(zhuǎn)讓和抵押，也不能登記過戶，如果想要轉(zhuǎn)為紅色的房產(chǎn)證的話，還需要補(bǔ)齊地價。
張旗律師稱，“就目前市場慣例而言，在城市更新項目中，無論是紅本房、綠本房，還是無本的歷史遺留違法建筑，這些二手房參與城市更新舊改后，基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質(zhì)房屋產(chǎn)權(quán)，也就是全部可以拿到新紅本房屋?！?/p>
“棚戶區(qū)改造項目，按照政策規(guī)定，回遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與改造前的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是一致的，也就是部分情形下可能無法獲得紅本房屋，而是綠本房屋。當(dāng)然，個別棚戶區(qū)改造項目，在要求業(yè)主補(bǔ)繳地價罰款等情形下，小業(yè)主也可以獲得紅本回遷安置房。所以，所謂的小產(chǎn)權(quán)房能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)正是有前提條件的，無法一概而論?！?/p>
回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時，項目是否順利推進(jìn)也是大家應(yīng)該關(guān)注的問題。
記者問：個人投資舊改二手房的流程節(jié)點和具體方式是什么？
程庭剛律師詳細(xì)解釋說，個人投資舊改二手房主要分為兩種情形：第一種，在原業(yè)主尚未與開發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，直接針對現(xiàn)有的二手房簽訂房屋買賣合同，然后作為新業(yè)主與開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議，按照協(xié)議約定獲得回遷安置房；
第二種，通常而言，搬遷補(bǔ)償協(xié)議無特定事由的，已經(jīng)簽訂后無法隨意解除，投資者可以與二手房原業(yè)主簽訂一個未來回遷安置房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。按照目前的二手房交易流程，該類轉(zhuǎn)讓協(xié)議無法在政府部門備案，但其合法性本身是沒有問題的，只是合同簽訂后的履約風(fēng)險點增加了很多。
記者問：購房回遷指標(biāo)是怎么回事呢？舊改二手房簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后，可以辦理更名手續(xù)嗎？
張旗律師回復(fù)記者說，根據(jù)目前城市更新流程，舊改二手房業(yè)主與開發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后，如果該補(bǔ)償協(xié)議尚未到城市更新局辦理備案的，原業(yè)主、意向新業(yè)主可以一起與開發(fā)商溝通協(xié)商解除已經(jīng)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，就可以按照更換二手房業(yè)主后，投資者作為新業(yè)主重新與開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議，從而實現(xiàn)回遷安置房更名的效果。
“如果協(xié)議已備案，實施主體已確認(rèn)，回遷安置房處于施工建設(shè)過程中的，這個階段是無法直接完成更名手續(xù)的?！保ㄓ浾咛嵝眩哼@一點，請各位有意購買回遷指標(biāo)的一定要注意。）
拆遷房購房指標(biāo)的買賣，雙方交易的標(biāo)的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權(quán)利，其本質(zhì)上是一種合同債權(quán)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。司法實踐中法院一般認(rèn)為，該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議有效。
指標(biāo)買賣也有一些風(fēng)險，比如開發(fā)商因為各種原因后來撤出舊改項目了，換了一個新開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行舊改。因為房產(chǎn)不能辦理過戶，所以新的開發(fā)商還是跟原業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，那么買家和上一個開發(fā)商簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，依據(jù)合同相對性原則，不能約束新開發(fā)商。這個時候需要和新開放商重新簽訂拆補(bǔ)協(xié)議。
所以，并不是和開發(fā)商簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的更名手續(xù)就萬事大吉。因為辦理回遷房紅本登記時權(quán)利人以區(qū)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議為準(zhǔn)，因此拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署之后要取得區(qū)城市更新部門的備案。
