鵬城眼|蔡屋圍村：深圳“華爾街”城市更新五方共贏典范

【寫在前面】深圳發(fā)展日新月異，無法回避的是，這座城市也面臨土地難以為繼的難題。如何破題，城市更新深圳模式是個全新的解決之道。2009年出臺《深圳市城市更新辦法》開始，深圳以城市更新激活存量土地的探索正式啟動。

這五年來，深圳在不同的土地類型上都有了城市更新的典范。深圳新聞網(wǎng)從8月15日開始，陸續(xù)推出城市更新系列報道，聚焦福田、羅湖、南山、龍崗、大鵬新區(qū)的城市更新典型項目，以航拍視頻、圖片展現(xiàn)深圳如何通過這一方式，讓舊工業(yè)區(qū)、舊廠房、舊村煥發(fā)生機(jī)，讓土地發(fā)揮最大的效應(yīng)，為深圳產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新動能，為深圳保留歷史文脈提供新思路。

本期推出羅湖區(qū)蔡屋圍改造項目。

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深圳新聞網(wǎng)訊（記者 張玲 劉慶康 鐘鴻冰）從1993年特區(qū)農(nóng)村城市化第一年開始，到現(xiàn)在不過20多年，深圳市羅湖區(qū)蔡屋圍的變化可以用“滄海桑田”一詞概括，現(xiàn)在的蔡屋圍是很多深圳人心中城市更新最成功的城中村典范。

深圳“華爾街”身價不斐 曾集聚60%的金融機(jī)構(gòu)

蔡屋圍，被金融界人士看作深圳的“華爾街”。早在2002年中國人民銀行的一組調(diào)研數(shù)據(jù)就顯示，深圳市60％的金融機(jī)構(gòu)、30％的保險機(jī)構(gòu)、銀行存貸款余額的70％、全市金融保險業(yè)增加值的40％，分布在蔡屋圍及其周邊這個面積狹小的區(qū)域內(nèi)。

在蔡屋圍片區(qū)，我們可以看到人民銀行深圳中心支行、保監(jiān)會深圳保監(jiān)辦兩大金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、數(shù)十家銀行機(jī)構(gòu)以及中國外匯交易中心深圳分中心、深交所（舊址）和幾十家證券保險機(jī)構(gòu)總部或分支機(jī)構(gòu)在此扎堆，讓它成為深圳名副其實的金融中心。

1995年總高度達(dá)383.95米的地王大廈橫空出世，成為當(dāng)時亞洲第一摩天大廈，取代了“三天一層樓深圳速度”的國貿(mào)大廈成為深圳新地標(biāo)。

2011年，441.8米高的京基100大廈在距離地王大廈不遠(yuǎn)的地方建成。兩個超高建筑選址蔡屋圍，可謂眼光一致。

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蔡屋圍金融中心區(qū)改造3年完成 老圍村民回遷住上高檔社區(qū)

2003年，《蔡屋圍金融中心區(qū)改造規(guī)劃方案》經(jīng)市長辦公會通過，確定為市、區(qū)兩級重點項目。

2006年開始，蔡屋圍村開始啟動大規(guī)模拆遷。2007年12月最后一戶業(yè)主與開發(fā)商簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，整個項目拆遷工作完成。

蔡屋圍金融中心區(qū)改造項目位于羅湖蔡屋圍老圍片區(qū)，該項目占地約4.7萬平方米，拆遷舊房建筑面積約15萬平方米，其中村集體用房約4.5萬平方米，村民房約10.5萬平方米。新建建筑面積約為47萬平方米，包括：人民銀行深圳中心支行的金庫發(fā)行庫及其附屬用房、回遷安置樓、超高層金融文化中心大廈及高級商務(wù)公寓。

從破土動工到2010年10月回遷房入伙，僅用3年時間。目前，項目村民回遷安置樓已經(jīng)入伙，村集體股份公司回遷的高級商務(wù)公寓、人民銀行發(fā)行庫及其附屬用房主體均已投入使用，集辦公、商務(wù)、酒店等功能為一體的都市綜合體建筑京基100大廈已投入運營。

告別臟亂差的握手樓，如今的蔡屋圍村民有一部分已經(jīng)回遷到kkmall上的“老圍花園”，過上了全新的高端社區(qū)生活。據(jù)報道，幾乎所有的村民都選擇了物業(yè)補(bǔ)償回遷，比如1-2套120平方米的大戶型自住，加十幾套40平方米的小戶型出租。

2017年8月，記者在老圍花園樓下的地產(chǎn)中介了解到，這里的房租單間（45平方米）的租金起價4300元，兩房57平方米的租金則在7300-7600元左右。

與高大上的老圍花園相比，同樣在蔡屋圍片區(qū)，僅有一條窄窄的紅寶路相隔的蔡屋圍南村由于還未開啟舊村改造，仍然是握手樓聚集，同樣面積的房子房租就只有老圍花園的三分之一到四分之一。

城市更新實現(xiàn)五方共贏 蔡屋圍村民人均分配突破5萬元

蔡屋圍城市更新項目有效實現(xiàn)了企業(yè)利益、公共利益、集體利益、村民利益和政府利益五方共贏，成為深圳市城市更新的成功范例。

通過城市更新，不僅在蔡屋圍豎立起了441.8米的深圳第一高樓京基100大廈（備注：現(xiàn)深圳第一高樓已變更為平安金融大廈），更實現(xiàn)了蔡屋圍集體經(jīng)濟(jì)、村民收入的跨越式增長以及政府、企業(yè)等多方共贏。

2015年1月，羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍股份公司召開股東代表大會。這次股東代表大會的新聞次日登上了深圳商報新聞版面。據(jù)報道，董事長蔡洪亮向65位股東代表報告了公司過去一年的新業(yè)績：全公司總收入22780萬元，比上一年同期增加1722萬元，增幅8.2%；利潤11974萬元，比上一年同期增加1313萬元，增幅12.3%；股東人均分配50558元，比上一年同期增加5041元，增幅11.1%；全年共向國家繳納稅金2556萬元，比上一年同期增加133萬元，增幅5.5%。

如果和1993年相比，2014年全公司總收入、利潤、股東人均分配和向國家繳納稅金分別是1993年即特區(qū)農(nóng)村城市化第一年的6.56倍、5.95倍、6.04倍和23.45倍。

蔡洪亮在當(dāng)時股東代表大會上表示：尤其是近年來全公司利潤連續(xù)實現(xiàn)兩位數(shù)增長，人均分配突破5萬元，為蔡屋圍下一步的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，這得益于創(chuàng)造了深圳城市更新“蔡屋圍模式”的蔡屋圍老圍改造。

蔡屋圍股份公司屬下率先實施城市更新改造的金龍公司，2014年全年總收入為6816萬元，而這一數(shù)據(jù)在改造效益釋放前的2010年僅為1000多萬元。金龍公司最早嘗到了城市更新的甜頭，成為蔡屋圍幾個下屬公司的領(lǐng)頭羊。

新一輪城市更新序幕正在拉開 蔡屋圍村全村未改造區(qū)域被列入

2012年，蔡屋圍開啟新一輪城市更新序幕。7月7日、8日，羅湖區(qū)蔡屋圍村股份公司分兩批召開全體股東大會，上千股民簽字表決改造意愿，近九成股民在蔡屋圍城市更新改造協(xié)議書上簽字按手印，同意由京基集團(tuán)對蔡屋圍村進(jìn)行整體改造。此舉確立了蔡屋圍村改造的合法地位和京基地產(chǎn)作為開發(fā)主體的合法地位。蔡屋圍股份公司董事長蔡洪亮表示，這是關(guān)系到蔡屋圍子孫后代根本利益的大事，每一位股民都有責(zé)任投下神圣的一票。

2012年8日中午12時，羅湖區(qū)公證處的公證員現(xiàn)場宣布：兩天的股東大會應(yīng)到1097人，實到981人，同意進(jìn)行城市更新的股東有974位，占全體應(yīng)到會股東人數(shù)的88.8%，而同意與京基集團(tuán)合作開發(fā)的股東占比為86.8%。

時任羅湖區(qū)重建局局長王策飛在蔡屋圍股東大會上介紹，蔡屋圍村整體改造占地面積達(dá)12萬平方米，涵蓋了全村所有未改造區(qū)域，需拆除舊村面積44萬平方米。它是由京基集團(tuán)申報的“蔡屋圍金融商業(yè)核心區(qū)”更新項目的一部分。

未來，蔡屋圍會有怎樣全新的面目，我們不妨靜觀其變。

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