張玲說法|住宅以套內(nèi)面積交易，公攤面積會消失？那房價契稅呢?
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住宅建筑以套內(nèi)使用面積進行交易對總房價并無影響
深圳新聞網(wǎng)2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中提到”住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易“，一經(jīng)公布便引起廣泛討論，有人認為公攤面積就此消失，也有專業(yè)人員指出這只是說法不同而已，并不影響住房的面積公攤。
記者注意到，還有人關心，交易方式強調(diào)以套內(nèi)使用面積進行，是否會影響到房地產(chǎn)的計價方式以及契稅……房價是否會受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準備買房者睡不著覺吶。
為了讓各位睡個安穩(wěn)覺，我們請來深圳三位資深房產(chǎn)律師做一次詳細的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。
【關于交易方式和計價方式】
以套內(nèi)使用面積進行交易≠按套內(nèi)面積計價
顏宇丹律師指出，這份《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》主要是設計規(guī)范文件，銷售商品房的計價方式不在這份文件的規(guī)定范圍之內(nèi)。目前商品房計價的規(guī)定在《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001年），第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。”該規(guī)定并未失效。
顏宇丹律師注意到，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》的表述“以套內(nèi)使用面積進行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積計價”。她告訴記者，目前商品房銷售合同上要求必須標明套內(nèi)使用面積，即也是按套內(nèi)使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來“計價”。
“即使今后政府出臺商品房按套內(nèi)使用面積計價的政策，一般新政實施都有節(jié)點，也會規(guī)定具體實施細則和新舊銜接的問題，不會影響之前已按建筑面積計價和計算契稅的交易，因為買賣合同已經(jīng)履行完畢。”
【關于建筑面積和套內(nèi)建筑面積】
公攤面積計算和房屋總價不受影響
劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規(guī)就發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)中出現(xiàn)了建筑面積和套內(nèi)建筑面積混用的現(xiàn)象，比如2005年的《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》中第六條有這么一句話”對于以套內(nèi)面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準“。
2013年起深圳的普通住宅標準變成以建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩個標準計算，目前的商品房預售合同范本也是以總價和套內(nèi)建筑面積計算。如果說以套內(nèi)建筑面積和以建筑面積交易沒有區(qū)別的話，可能沒法解釋為什么有這種從建筑面積向套內(nèi)建筑面積演變的傾向。
“從專業(yè)的角度看，不管使用套內(nèi)建筑面積還是使用建筑面積計價，并不影響公攤面積的計算和房屋總價，目前深圳的商品房預售合同中關于面積誤差的約定也是以套內(nèi)建筑面積計算的，所以就深圳購房者而言短時間內(nèi)可能沒有什么變化”，劉亞娟律師說，以套內(nèi)建筑面積甚至套內(nèi)使用面積計算，體現(xiàn)了一種以消費者為中心的發(fā)展方向，開發(fā)商的交付標準越來越讓購房者看得見了，畢竟套內(nèi)建筑面積和大小的關系是看得見的，容積率和小區(qū)院子大小的關系也看得見的?！皩οM者而言，這比擺出一堆數(shù)據(jù)和權威測繪機構(gòu)更來得放心，借用互聯(lián)網(wǎng)用語，這個政策實際上是用戶導向的，增強房地產(chǎn)交易中的用戶體驗。”
劉亞娟律師提到，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)市場繁榮，仍然有不少購房者權利受到侵害，由于法律存在漏洞無法維權。如今房產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)成熟，也該到了傾向于保護購房者的時候了，她說，“期待更進一步的政策出臺（比如現(xiàn)房銷售等），讓購房者看到的即是買到的?！?/span>