張玲說法|住宅以套內(nèi)面積交易，公攤面積會消失？那房價契稅呢?
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住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易對總房價并無影響
深圳新聞網(wǎng)2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》中提到”住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易“，一經(jīng)公布便引起廣泛討論，有人認(rèn)為公攤面積就此消失，也有專業(yè)人員指出這只是說法不同而已，并不影響住房的面積公攤。
記者注意到，還有人關(guān)心，交易方式強(qiáng)調(diào)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行，是否會影響到房地產(chǎn)的計價方式以及契稅……房價是否會受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準(zhǔn)備買房者睡不著覺吶。
為了讓各位睡個安穩(wěn)覺，我們請來深圳三位資深房產(chǎn)律師做一次詳細(xì)的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。
【關(guān)于交易方式和計價方式】
以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易≠按套內(nèi)面積計價
顏宇丹律師指出，這份《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》主要是設(shè)計規(guī)范文件，銷售商品房的計價方式不在這份文件的規(guī)定范圍之內(nèi)。目前商品房計價的規(guī)定在《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號，2001年），第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。”該規(guī)定并未失效。
顏宇丹律師注意到，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》的表述“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積計價”。她告訴記者，目前商品房銷售合同上要求必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積，即也是按套內(nèi)使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來“計價”。
“即使今后政府出臺商品房按套內(nèi)使用面積計價的政策，一般新政實施都有節(jié)點，也會規(guī)定具體實施細(xì)則和新舊銜接的問題，不會影響之前已按建筑面積計價和計算契稅的交易，因為買賣合同已經(jīng)履行完畢?！?/span>
【關(guān)于建筑面積和套內(nèi)建筑面積】
公攤面積計算和房屋總價不受影響
劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規(guī)就發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)中出現(xiàn)了建筑面積和套內(nèi)建筑面積混用的現(xiàn)象，比如2005年的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》中第六條有這么一句話”對于以套內(nèi)面積進(jìn)行計量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)“。
2013年起深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)變成以建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩個標(biāo)準(zhǔn)計算，目前的商品房預(yù)售合同范本也是以總價和套內(nèi)建筑面積計算。如果說以套內(nèi)建筑面積和以建筑面積交易沒有區(qū)別的話，可能沒法解釋為什么有這種從建筑面積向套內(nèi)建筑面積演變的傾向。
“從專業(yè)的角度看，不管使用套內(nèi)建筑面積還是使用建筑面積計價，并不影響公攤面積的計算和房屋總價，目前深圳的商品房預(yù)售合同中關(guān)于面積誤差的約定也是以套內(nèi)建筑面積計算的，所以就深圳購房者而言短時間內(nèi)可能沒有什么變化”，劉亞娟律師說，以套內(nèi)建筑面積甚至套內(nèi)使用面積計算，體現(xiàn)了一種以消費(fèi)者為中心的發(fā)展方向，開發(fā)商的交付標(biāo)準(zhǔn)越來越讓購房者看得見了，畢竟套內(nèi)建筑面積和大小的關(guān)系是看得見的，容積率和小區(qū)院子大小的關(guān)系也看得見的?！皩οM(fèi)者而言，這比擺出一堆數(shù)據(jù)和權(quán)威測繪機(jī)構(gòu)更來得放心，借用互聯(lián)網(wǎng)用語，這個政策實際上是用戶導(dǎo)向的，增強(qiáng)房地產(chǎn)交易中的用戶體驗?！?/span>
劉亞娟律師提到，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)市場繁榮，仍然有不少購房者權(quán)利受到侵害，由于法律存在漏洞無法維權(quán)。如今房產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)成熟，也該到了傾向于保護(hù)購房者的時候了，她說，“期待更進(jìn)一步的政策出臺（比如現(xiàn)房銷售等），讓購房者看到的即是買到的?！?/span>
公攤面積并非越少越好（本網(wǎng)資料圖片，張玲 攝）
【關(guān)于公攤面積的9個疑問】
律師提醒：公攤面積越小居住體驗越差
張茂榮律師接受記者采訪時表示，本來沒感覺這是件大事，但隨著不斷有媒體報道發(fā)出，出現(xiàn)以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識。接下來，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關(guān)的9個問題。
問題一：套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積是不是同一回事？
答：否。
根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第六條規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成，套內(nèi)使用面積只是套內(nèi)建筑面積的大部分，但不是全部。
問題二：以套內(nèi)建筑面積計價是不是新鮮事？
答：否。
張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實施，現(xiàn)行有效的《商品房銷售管理辦法》第18條就規(guī)定“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”，即開發(fā)商可以在“套”、“套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”三種計價方式擇其一銷售房屋。
而深圳市無論是2010版還是2016版的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》第五條【計價方式和價款】均規(guī)定了按套內(nèi)建筑面積計算單價的計價方式，實踐中深圳市開發(fā)商也是普遍按套內(nèi)建筑面積計價，如半島城邦三期、賽格新城市廣場等。
問題三：以套內(nèi)建筑面積計價可否消除“公攤”？
答案同樣是否定的。
公攤面積從而來？張茂榮律師告訴記者，除非農(nóng)村或城郊一家一戶，土地和房屋均為同一權(quán)利人，沒有與他人公用空間的獨(dú)戶單一產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)（不存在公攤面積）。而開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個項目地塊商品房同時有多戶，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購房者買單，由此形成“公攤”面積。
《物權(quán)法》第六章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”中第70條規(guī)定的“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，既是對專有、共有的權(quán)利規(guī)定。
“同一小區(qū)不同住戶不可與世隔絕獨(dú)善其身，無論以什么方式計價商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除?！?/span>
問題四：“公攤”面積是不是越少越好？
答：顯然不是。
張茂榮律師解釋說，公攤面積由業(yè)主公共部位面積構(gòu)成，公攤面積越小，說明全體業(yè)主共有公共面積越小，公共設(shè)施設(shè)備空間越少，舒適度越低，居住體驗越差。“試想，如果你居住在一個幾乎沒有公共服務(wù)空間的小區(qū)，會是一種什么樣的體驗？”
問題五：以套內(nèi)面積計價是否能夠提高得房率（即使用率）？
答：否！
張茂榮律師介紹說，得房率高低在規(guī)劃設(shè)計階段即已確定，體現(xiàn)文件為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不可能因為開發(fā)商銷售房屋的計價方式的改變而改變。
同時，得房率本身是以公攤為參照的，是套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比值，媒體報道套內(nèi)面積計價后，消除公攤，購房者得房率達(dá)到100%是不正確的。
問題六：“公攤”貓膩是不是開發(fā)商所為？
答：實話實說，這次開發(fā)商確確實實是躺槍了。
張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產(chǎn)開發(fā)流程的都知道，房屋面積（包括專有面積和公攤面積）并不是開發(fā)商說了算的，而是由政府測繪機(jī)構(gòu)測繪確定，以深圳市來說，就是深圳市地籍測繪大隊測繪并出具竣工面積測繪報告作為開發(fā)商交房條件。
而深圳市地籍測繪大隊是深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（市海洋局）所屬正處級事業(yè)單位，與開發(fā)商沒有一毛錢關(guān)系。公攤面積是測繪大隊測繪出來的，與開發(fā)商無關(guān)。
問題七：套內(nèi)建筑面積計價是否會推高房價？
答：否！
開發(fā)商銷售房屋實行總價控制，套內(nèi)建筑面積只是計價方式之一，總價相同，以建筑面積計價單價低，以套內(nèi)建筑面積計價單價高，但并不改變總價，計價方式不同，依據(jù)不同，單價不具有可比性。
問題八：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易有何利好？
答：1、按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，與國際接軌；
2、解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；
3、解決住戶使用面積（而非建筑面積或套內(nèi)建筑面積）不透明的問題（按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”）。
問題九：該項目規(guī)范是否違反法律法規(guī)？是否可以強(qiáng)制執(zhí)行？
答：《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》正式通過后必須強(qiáng)制執(zhí)行，但目前《商品房銷售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開發(fā)商銷售商品房的法定依據(jù)。規(guī)范是系統(tǒng)內(nèi)部規(guī)定，法規(guī)是外部實施規(guī)定，兩者現(xiàn)相沖突的情況下，個人認(rèn)為應(yīng)該先修法做到統(tǒng)一方可適用。
綜上，張茂榮律師認(rèn)為，無論是以套內(nèi)使用面積還是套內(nèi)建筑面積計價，都不會對既有房地產(chǎn)市場產(chǎn)生任何影響；竣工面積測繪報告對于公攤面積的計算有著詳細(xì)的記載，購房者關(guān)于公攤面積計算不透明的說法只是基于自身的不專業(yè)，沒有仔細(xì)去看而做出的錯誤表述；公攤貓膩應(yīng)當(dāng)指向測繪機(jī)構(gòu)，而非開發(fā)商。
【關(guān)于顏宇丹律師】
顏宇丹律師：廣東誠公律師事務(wù)所合伙人律師，丹柱法律團(tuán)隊負(fù)責(zé)人。中國政法大學(xué)在職法學(xué)博士、深圳市律師協(xié)會宣傳委員會副主任、房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員。著《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》等書。
【關(guān)于劉亞娟律師】
劉亞娟律師：北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人律師，先后從事警察、律師之職，在多年的律師職業(yè)生涯期間，已成功辦理數(shù)百起民事訴訟案件，其中尤以婚姻家庭法律事務(wù)和房地產(chǎn)法律事務(wù)（房屋買賣合同糾紛、商鋪租賃糾紛、小產(chǎn)權(quán)糾紛、合作建房糾紛、離婚房產(chǎn)分割，房產(chǎn)繼承等）為主要研究領(lǐng)域，并尤其擅長處理該領(lǐng)域內(nèi)重大復(fù)雜疑難案件。執(zhí)業(yè)以來已累計為客戶提供數(shù)千起該領(lǐng)域內(nèi)的法律咨詢，并已成功辦理數(shù)百起涉及家事、房產(chǎn)類的訴訟及非訴案件。
【關(guān)于張茂榮律師】
張茂榮律師：專業(yè)房地產(chǎn)法律專家，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師，深圳市九屆律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會副主任。1993年3月執(zhí)業(yè)至今，2006年開始專注于深圳市房地產(chǎn)法律實務(wù)的服務(wù)與研究，撰寫房地產(chǎn)案例及法律時評數(shù)百篇。