2018年是港股IPO的大年，一年內(nèi)發(fā)行200余只新股，融資額近3000億港元，坐穩(wěn)全球市場(chǎng)融資第一的交椅。2018年，也是港股物業(yè)股的大年。雅生活服務(wù)（03319）、碧桂園服務(wù)（06098）、新城悅（01755）、佳兆業(yè)物業(yè)（02168）、永升生活服務(wù)（01995）5只物業(yè)股先后登陸港股。
對(duì)于已經(jīng)上市的物業(yè)股，它們更是在上半年強(qiáng)勢(shì)崛起，逆市大漲，整個(gè)板塊大放異彩。其中彩生活（01778）憑借其平臺(tái)化的轉(zhuǎn)型成果，市值曾一度翻番，人氣大增。
如今物業(yè)行業(yè)正處于前所未有的高速增長(zhǎng)期。面對(duì)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)空間以及較低的市場(chǎng)集中度，物業(yè)公司爆發(fā)上市熱潮，欲借助資本之力加速規(guī)模擴(kuò)張，爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額。
物業(yè)公司紛紛陷入激烈的規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)，而此時(shí)，第一家登陸香港資本市場(chǎng)、且兼具規(guī)模優(yōu)勢(shì)的彩生活，如何看待未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)與彩生活的戰(zhàn)略布局？
近日，智通財(cái)經(jīng)APP就彩生活近期的運(yùn)營(yíng)情況以及市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，專訪彩生活副總裁段斐欽先生，以下為此次專訪的內(nèi)容。
技術(shù)創(chuàng)新升級(jí)，終將服務(wù)高端市場(chǎng)
問(wèn)：最近佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)等物業(yè)公司上市。它們?cè)诠芾砻娣e上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于彩生活，但是都具有較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商背景。與它們相比，彩生活的項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)更低，對(duì)此公司怎么看待這個(gè)問(wèn)題？
答：彩生活的定位是獨(dú)立第三方社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，我們不依賴任何一家或幾家開(kāi)發(fā)商，事實(shí)上以彩生活目前的體量，要維持每年一定的增長(zhǎng)，也要求我們必須走市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)道路。
與行業(yè)內(nèi)的很多企業(yè)相比，確實(shí)彩生活缺乏大型地產(chǎn)公司的資源優(yōu)勢(shì)，平均物業(yè)費(fèi)水平偏低，但彩生活真正服務(wù)的是中國(guó)最廣大范圍內(nèi)的普通老百姓。而且，事實(shí)告訴我們起源于大眾市場(chǎng)的所謂“低端”的技術(shù)往往可以通過(guò)升級(jí)進(jìn)而服務(wù)高端市場(chǎng)。
這也就是克里斯坦森在《創(chuàng)新者的窘境》之中提到的“右上角遷移力”。供給和需求都會(huì)隨著時(shí)間的遷移而提升，但供給的提升速度高于需求。淘寶已經(jīng)順利地升級(jí)為了天貓，客單價(jià)也水漲船高，而彩生活也在走相同的路徑。
2016年8月，彩生活開(kāi)始向萬(wàn)象美提供顧問(wèn)服務(wù)，萬(wàn)象美的毛利率、物業(yè)費(fèi)的預(yù)收比例在2017年明顯提升。2018年，彩生活成功并表萬(wàn)象美。今年11月，彩生活與越南當(dāng)?shù)氐闹_(kāi)發(fā)商富美興發(fā)展責(zé)任有限公司（簡(jiǎn)稱“富美興”）設(shè)立合資企業(yè)，富美興將約170萬(wàn)平方米的樓盤注入合資企業(yè)，而彩生活則負(fù)責(zé)合資企業(yè)的技術(shù)平臺(tái)搭建，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)輸出海外高端市場(chǎng)擴(kuò)張的第一步。
同時(shí)，彩生活更是將自身平臺(tái)向長(zhǎng)沙市公安局輸出，充分證明了自身的技術(shù)實(shí)力。這都說(shuō)明彩生活的起步雖然偏“低端”，但并不意味著我們將永遠(yuǎn)停留在“低端”。
債務(wù)逐漸償還、信托持續(xù)購(gòu)入
問(wèn)：2018年彩生活并表萬(wàn)象美(核心資產(chǎn)為萬(wàn)達(dá)物業(yè))，進(jìn)入高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，但公司也因這筆收購(gòu)增加較多的債務(wù)。對(duì)于債務(wù)，公司有何具體的安排？
答：核心我們關(guān)注的是現(xiàn)金流。萬(wàn)象美并入彩生活后，相當(dāng)于獲得一個(gè)非常好的現(xiàn)金流主體。經(jīng)過(guò)前期的整合，下半年為我們帶來(lái)了穩(wěn)定且充沛的現(xiàn)金流。也正是基于此，評(píng)級(jí)公司中誠(chéng)信和聯(lián)合評(píng)級(jí)都將彩生活的境內(nèi)發(fā)債主體的評(píng)級(jí)由AA-調(diào)升至AA。
對(duì)于債務(wù)的償還節(jié)奏，彩生活下半年已償還公司債等債務(wù)超過(guò)4億元，并將在2019年1月，歸還一筆本金約為9億元的債務(wù)?；谀壳傲己玫默F(xiàn)金儲(chǔ)備及充裕的現(xiàn)金流狀況，上述債務(wù)主要利用自有資金進(jìn)行償還。未來(lái)一年，彩生活將實(shí)現(xiàn)總體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)步下降，同時(shí)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步釋放一定的利潤(rùn)。
問(wèn)：近期彩生活資本市場(chǎng)動(dòng)作頻繁，公告員工信托股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，且授出期權(quán)，引起市場(chǎng)關(guān)注，是否能詳細(xì)說(shuō)明具體的實(shí)施情況，未來(lái)還有什么新規(guī)劃？
答：股價(jià)的波動(dòng)受到很多因素影響，公司的價(jià)值才是管理層思考的原點(diǎn)。目前，管理層核心仍然是關(guān)注彩生活是未來(lái)三年到五年的企業(yè)價(jià)值，因此決定以4.11港元/股的執(zhí)行價(jià)格授出期權(quán)19,464,720股，其中15%授予8名董事，剩余85%全部授予公司的員工。
同時(shí)，董事會(huì)決議向2016年7月4日采納的股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃進(jìn)一步撥款1,500萬(wàn)港元，從二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)入彩生活的股票，并適時(shí)向合資格的員工授出股份，從而激勵(lì)對(duì)公司業(yè)務(wù)作出杰出貢獻(xiàn)的員工。事實(shí)上從11月13日公告至今，公司已通過(guò)員工信托計(jì)劃以市場(chǎng)價(jià)持續(xù)購(gòu)入股份，未來(lái)仍將繼續(xù)進(jìn)一步操作。
社保新政應(yīng)對(duì)有方，線上平臺(tái)注冊(cè)用戶接近2000萬(wàn)
問(wèn)：公司的物業(yè)管理規(guī)模一直遠(yuǎn)超同業(yè)，穩(wěn)居第一的位置。此前，公司曾披露，截止10月底，平臺(tái)服務(wù)面積累計(jì)達(dá)到11.5億平米，半年報(bào)后新增1.7億平米。目前，線下、線上的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)是否有更新？
答：彩生活的平臺(tái)服務(wù)面積來(lái)自兩個(gè)渠道，第一，通過(guò)公司簽約物業(yè)項(xiàng)目的管理面積增長(zhǎng)；第二，通過(guò)向外輸出彩生活平臺(tái)的合作面積增長(zhǎng)。
截止11月底，彩生活平臺(tái)服務(wù)面積已經(jīng)接近12億平方米，其中自管面積5.3億平方米左右，剩余約6.7億平方米為合作面積。平臺(tái)服務(wù)面積擴(kuò)張，只是彩生活獲取客戶的手段，真正核心的是讓這些線下住戶變成線上用戶。
截止11月底，平臺(tái)活躍用戶突破400萬(wàn)人。線上平臺(tái)的注冊(cè)用戶數(shù)已接近2000萬(wàn)，主要是因?yàn)樯鷳B(tài)圈企業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)注冊(cè)用戶增長(zhǎng)。與此同時(shí)，在1至11月，彩生活平臺(tái)上的成交額累計(jì)達(dá)到82.53億元人民幣，同比增長(zhǎng)36.93%。
問(wèn)：彩生活的增值服務(wù)板塊發(fā)展迅猛，不過(guò)從營(yíng)收和利潤(rùn)占比而言，傳統(tǒng)的物業(yè)管理仍然占據(jù)第一位。此前業(yè)界擔(dān)心“社保新政”會(huì)使物業(yè)公司大幅增加用人成本，公司如何降低這一新政帶來(lái)的影響？
答：一直以來(lái)，公司不僅在探索增值服務(wù)板塊的新業(yè)務(wù)，同時(shí)也利用彩生活的平臺(tái)將基礎(chǔ)物業(yè)進(jìn)行訂單化處理。比如說(shuō)，電梯需要維修，就可以到e電梯的平臺(tái)上生成訂單報(bào)價(jià)，平臺(tái)會(huì)派單核價(jià)，也會(huì)有師傅接單，在執(zhí)行完這一單后，物業(yè)可以給師傅評(píng)價(jià)打分。
這個(gè)操作類似于現(xiàn)在的“滴滴”，對(duì)于物業(yè)人員的管理一步到位，同時(shí)也可以大大提高效率。彩生活正逐步利用“北斗七星”將基礎(chǔ)物業(yè)管理當(dāng)中的各類服務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、訂單化處理。
在新的訂單制管理模式下，彩生活僅聘用少部分核心服務(wù)人員，以保證緊急需求的馬上響應(yīng)，剩余大量的四保（保安、保潔、保綠、保修）人員從公司雇傭關(guān)系，變?yōu)榱俗栽附訂侮P(guān)系。以客戶評(píng)價(jià)、事業(yè)部評(píng)價(jià)、總部天眼抽查等綜合維度考核打分，以訂單為支付依據(jù)，由員工自身承擔(dān)社保、所得稅等繳納，進(jìn)而也能夠很好地抵御社保新政對(duì)于勞動(dòng)力成本的影響。
通過(guò)“彩惠人生”，重構(gòu)人與物業(yè)的關(guān)系
問(wèn)：今年3月末，彩生活重磅發(fā)布了類似于社區(qū)電商的產(chǎn)品叫“彩惠人生”。管理層稱“彩惠人生”是彩生活新的戰(zhàn)略重點(diǎn)，請(qǐng)問(wèn)“彩惠人生”的定位是什么？為什么業(yè)主要在“彩惠人生”上買東西，而不去京東、淘寶？
答：大家不斷地討論模式，討論創(chuàng)新，但是都忽視了理性和常識(shí)的重要性?，F(xiàn)在社會(huì)里商品已經(jīng)非常豐富，業(yè)主為什么要來(lái)“彩惠人生”買？因?yàn)楸阋搜健?nbsp;
原本一袋大米，京東上面賣100元，彩生活也賣100元，還給你減少30元的物業(yè)管理費(fèi)，也給你配送上門，業(yè)主當(dāng)然會(huì)在“彩惠人生”上面買東西。
彩生活為什么可以賣得比別人便宜？那是因?yàn)槲覀兊墨@客成本極低，不僅不花錢，而且業(yè)主每個(gè)月還給我們繳納物業(yè)費(fèi)，因此我們也不會(huì)收取供應(yīng)商高昂的傭金。供應(yīng)商完全可以把“彩惠人生”當(dāng)作除了京東、淘寶以外的另一個(gè)銷售渠道，這個(gè)渠道不需要任何中間的交易費(fèi)用，只要算清楚成本，將毛利的一部分返還給業(yè)主做物業(yè)費(fèi)就可以。對(duì)于線上獲客成本越來(lái)越高的供應(yīng)商而言，也是很愿意接受的。
當(dāng)然，并不是說(shuō)通過(guò)“彩惠人生”，彩生活要進(jìn)入電商領(lǐng)域了，應(yīng)該說(shuō)“彩惠人生”構(gòu)建的是一種全新的物業(yè)與業(yè)主關(guān)系。舉個(gè)不一定恰當(dāng)?shù)睦?，雖然都是賣商品，但淘寶是人貨關(guān)系，拼多多是人人關(guān)系，“彩惠人生”是人與物業(yè)的關(guān)系。商品只是載體，可以換成任何其他形式的服務(wù)或內(nèi)容。
問(wèn)：也就是說(shuō)業(yè)主通過(guò)“彩惠人生”買商品，價(jià)格與大電商平臺(tái)一樣，還可以減免物業(yè)費(fèi)。從彩生活3月31日上線至今，業(yè)主的使用情況如何？
答：“彩惠人生”自上線之后得到業(yè)主的歡迎。另外，我們?cè)诠?jié)假日時(shí)也會(huì)開(kāi)展線下活動(dòng)，與業(yè)主互動(dòng)推廣“彩惠人生”。我們堅(jiān)持“剛需、高頻、低價(jià)、笨重”的頭部商品類型，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置前置倉(cāng)，在業(yè)主下單后由物業(yè)配送上門，實(shí)現(xiàn)最高效的作業(yè)流程。
截止11月30日，“彩惠人生”累計(jì)訂單金額達(dá)到6136萬(wàn)元，累計(jì)訂單數(shù)為147.5萬(wàn)單。由于將原本必須按月沖抵物業(yè)管理費(fèi)的模式，拆解為可以按單零星沖抵物業(yè)管理費(fèi)的模式。截止11月末，“彩惠人生”的客單價(jià)由上半年的88元下降到42元，但沖抵物業(yè)費(fèi)的家庭戶數(shù)已經(jīng)從6月末的4萬(wàn)家上升至20萬(wàn)家。相信隨著深入地推廣，這一用戶數(shù)還會(huì)不斷地裂變。（江田力）