深圳新聞網(wǎng)2024年9月7日訊（記者 朱煒明）中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)十年的高速發(fā)展后，行業(yè)正迎來一次深刻的變革。隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，以及房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，整個(gè)行業(yè)正在經(jīng)歷從“有沒有”向“好不好”的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過程中，中海地產(chǎn)，這一家曾經(jīng)被譽(yù)為“精工中?！钡钠髽I(yè)，卻因其在追求規(guī)模和利潤的過程中忽視了產(chǎn)品品質(zhì)，導(dǎo)致其品牌形象和消費(fèi)者信任度受損。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)從追求速度和數(shù)量轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，中海地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn)不小。
“利潤王”跌下寶座
中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（中海集團(tuán)）隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公司，1979年創(chuàng)立于香港。中海集團(tuán)或許對(duì)一些人來說還比較陌生，但提到中海地產(chǎn)，很多人就會(huì)熟悉得多。實(shí)際上，中海地產(chǎn)并非單一的實(shí)體公司，而是中海集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌集合，它涵蓋了兩個(gè)在香港上市的平臺(tái)——中海發(fā)展與中海宏洋，主要差異在于它們的目標(biāo)市場(chǎng)不同：中海發(fā)展專注于進(jìn)入一線、二線及各區(qū)域的核心城市，而中海宏洋則更多地布局于三線或非核心區(qū)域的城市。
中海地產(chǎn)曾以其低調(diào)務(wù)實(shí)的作風(fēng)在房地產(chǎn)行業(yè)享有盛譽(yù)。長期以來，中海地產(chǎn)憑借其在運(yùn)營成本上的精細(xì)化管理和高效的運(yùn)營能力，穩(wěn)坐“利潤王”的位置。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，中海地產(chǎn)的盈利能力和市場(chǎng)地位受到了挑戰(zhàn)。
中海中期財(cái)報(bào)
2024年中海中期財(cái)報(bào)顯示，上半年中海發(fā)展未經(jīng)審核集團(tuán)收入為869.35億元，同比下降2.5%；公司股東應(yīng)占溢利為103.14億元，同比下降23.5%；核心股東應(yīng)占溢利為106.4億元，同比下降23%。
回顧前兩年，2022年—2023年的上半年同期營收分別為1037.9億元、891.6億元，同比分別下降3.8%、14%；同期公司股東應(yīng)占溢利分別為167.4億元、134.9億元，同比分別下降19.4%、19.4%。中海地產(chǎn)在2022年被其他房企超越，失去了其“利潤王”的稱號(hào)。特別是2023年，盡管中海地產(chǎn)拿地金額位居全國房企之首，但其銷售業(yè)績(jī)卻未能達(dá)到年初設(shè)定的目標(biāo)，顯示出公司在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力有所減弱。2023年，中海以銷售額約3098億元的業(yè)績(jī)，排名第三；完成中海年初所定目標(biāo)的87.6%，未達(dá)九成水平。
數(shù)據(jù)來源：中指院
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-8月，TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%，累計(jì)同比降幅連續(xù)六個(gè)月收窄，降幅較7月繼續(xù)收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。在所有上榜企業(yè)中，保利發(fā)展位居榜首，中海排名第二。盡管中海地產(chǎn)在2024年上半年取得了1800億元的銷售額，位居百強(qiáng)房企銷售額榜單第二名，但銷售額的同比有所下降，顯示了市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公司的不利影響。尤其在一些高端項(xiàng)目上，中海地產(chǎn)的表現(xiàn)不盡如人意。這反映出市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品的需求出現(xiàn)了變化，消費(fèi)者更傾向于實(shí)用、性價(jià)比高的房產(chǎn)，而非過去追求奢華的高端產(chǎn)品。
數(shù)據(jù)來源：中指院
中海地產(chǎn)在深圳的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為不佳，盡管中海地產(chǎn)在深圳加大了拿地力度，但與北京等地的市場(chǎng)份額相比，深圳的表現(xiàn)仍然一般。2024年1-8月，深圳銷售金額TOP20房企合計(jì)銷售1175.85億元，占全市1-8月銷售額的70.84%，銷售金額TOP20入榜門檻為23.33億元。深圳地鐵集團(tuán)憑借前海時(shí)代和深鐵璟城等項(xiàng)目的熱銷，位居銷售金額榜單冠軍，銷售金額為133.72億元；招商蛇口憑借招商·壹灣臻邸、中海瓏悅理和招商前?，懎t等項(xiàng)目的熱銷，占據(jù)銷售金額榜單第二，銷售金額為126.19億元；鴻榮源憑借鴻榮源·珈譽(yù)府、鴻榮源尚云等項(xiàng)目的熱銷，位列銷售金額榜第三，銷售金額為117.60億元。而中海則已然跌出前三。
“精工中?！钡碾[憂
中海地產(chǎn)作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍者之一，曾經(jīng)以“精工中?！钡拿雷u(yù)贏得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。然而，近年來，中海地產(chǎn)在追求規(guī)模和利潤的過程中，忽視了產(chǎn)品品質(zhì)的重要性。從深圳龍華區(qū)中海學(xué)仕里小區(qū)的排水問題，到廣州中海觀云府的外立面減配，再到全國各地項(xiàng)目中出現(xiàn)的虛假宣傳、交付質(zhì)量問題，這些問題不僅有損中海地產(chǎn)的品牌形象，還引發(fā)了公眾對(duì)其工程質(zhì)量的質(zhì)疑。
據(jù)深圳龍華區(qū)中海學(xué)仕里小區(qū)業(yè)主們反映，由于小區(qū)排水系統(tǒng)的不足和大堂地勢(shì)較低的問題，在今年4月的暴雨期間，小區(qū)電梯遭受水浸，如今頻繁出現(xiàn)故障，這讓住戶對(duì)他們的日常使用安全深感憂慮。同時(shí)，小區(qū)地下室也遭遇嚴(yán)重積水，樓板漏水不止，形成了一個(gè)“水簾洞”般的奇觀。更令人擔(dān)憂的是，地下室內(nèi)的充電樁也存在漏電的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)主投訴截圖
據(jù)了解，深圳市龍華區(qū)中海學(xué)仕里小區(qū)的業(yè)主們?cè)诒┯陙砼R之前就已經(jīng)多次向開發(fā)商指出了小區(qū)大堂被淹的風(fēng)險(xiǎn)，并提醒過雨天可能會(huì)帶來的問題。但開發(fā)商只是進(jìn)行了小規(guī)模的改造。小區(qū)在暴雨中仍然出現(xiàn)了嚴(yán)重的水患問題。
來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板
位于廣州的中海觀云府等項(xiàng)目則因外立面減配、虛假宣傳等問題遭到業(yè)主投訴。有業(yè)主在人民網(wǎng)留言板投訴，位于海珠區(qū)的中海觀云府建筑玻璃幕墻換成了涂料與鋁板外墻，和宣傳圖上的效果相差甚遠(yuǎn)。今年5月，該盤再次開始維權(quán)，認(rèn)為中海觀云府項(xiàng)目周邊不按規(guī)劃施工實(shí)施和使用管理，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。訴求主要包括項(xiàng)目西側(cè)市政規(guī)劃道路被南州名苑小區(qū)私用，以及某市政隧道項(xiàng)目將拆除樓盤部分已建成的景觀改建為市政道路和人行道等。
西安市中海曲江大城君尚府也有業(yè)主反饋，今年3月份花費(fèi)了100萬裝修完畢后，4月底他到房子來查看，發(fā)現(xiàn)家里和水簾洞一樣，一層、負(fù)一、負(fù)二層均有積水，室內(nèi)電梯、一層客廳電視墻的木飾面、吊頂、燈具均被泡。
在北京，今年4月有中海富華里業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，稱2023年選擇了中海富華里的期房，隨著建設(shè)進(jìn)度發(fā)現(xiàn)了很多與預(yù)期/宣傳不符的問題，包括虛假宣傳、早期宣傳材料、效果和實(shí)際交付的有很大的差別等。在7月，有中海和瑞三號(hào)院業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，稱“本人購買位于豐臺(tái)區(qū)期房中海和瑞三號(hào)院項(xiàng)目，近期發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工存在問題需要相關(guān)部門協(xié)助敦促開發(fā)商改正”。
深入觀察中海地產(chǎn)近期的開發(fā)項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)其在市場(chǎng)上的尷尬處境。多地的中海地產(chǎn)項(xiàng)目被曝出質(zhì)量問題，從建材使用到施工工藝，均未能達(dá)到此前所承諾的標(biāo)準(zhǔn)。更甚者，一些項(xiàng)目由于質(zhì)量問題導(dǎo)致交付延遲。這類問題的發(fā)生，無疑讓中海地產(chǎn)在消費(fèi)者心中的品牌形象產(chǎn)生影響。
當(dāng)前，政府提出了加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的要求，旨在平衡供需關(guān)系，保障民生，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。近期，從中央層面提出加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，到上海優(yōu)化新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，再到深圳等城市積極收購存量商品房用作保障性住房，一系列房地產(chǎn)政策的出臺(tái)與調(diào)整備受關(guān)注，旨在構(gòu)建一個(gè)更加穩(wěn)定、公平和可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
按照政府工作報(bào)告的指導(dǎo)原則，未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更加注重質(zhì)量和效率的平衡，保障性住房建設(shè)和供給將是重點(diǎn)，滿足居民的剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。這對(duì)于一直以質(zhì)量見稱的中海地產(chǎn)來說，本應(yīng)是展示企業(yè)責(zé)任和提升品牌價(jià)值的機(jī)會(huì)，但遺憾的是，公司的做法與之相去甚遠(yuǎn)。
中海地產(chǎn)過去依靠快速擴(kuò)張和高杠桿的方式取得了一定的市場(chǎng)份額，但這種方式也帶來了諸多問題。在追求規(guī)模和利潤的過程中，中海地產(chǎn)似乎忽視了產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的重要性。中海地產(chǎn)在深圳的多個(gè)項(xiàng)目銷售乏力，顯示出消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品缺乏信心。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)在深圳的市場(chǎng)份額也日漸萎縮，相較于北京等地的表現(xiàn)差距明顯。隨著質(zhì)量問題和虛假宣傳事件的頻繁曝光，中海地產(chǎn)的品牌信任度急劇下降。消費(fèi)者對(duì)于中海地產(chǎn)的負(fù)面評(píng)價(jià)較多，這對(duì)一個(gè)曾經(jīng)被譽(yù)為“精工中?！钡钠髽I(yè)帶來打擊并不小。
中海地產(chǎn)的當(dāng)前局面是多方面因素造成的，包括市場(chǎng)策略失誤、內(nèi)部管理松弛以及對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的誤判等。要解決這一問題，需要公司從根本上重視產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)，真正做到以客戶為中心，而不是單純追求規(guī)模的擴(kuò)張。此外，從行業(yè)背景來看，中海地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)并非孤立現(xiàn)象。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正在從“有沒有”的階段轉(zhuǎn)向“好不好”的新階段。這意味著，未來房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，將更多地體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量、科技應(yīng)用和服務(wù)質(zhì)量上。而中海地產(chǎn)在追求規(guī)模與利潤增長的過程中，似乎忽視了這一市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。
面對(duì)政府推動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革，中海地產(chǎn)需要從根本上解決質(zhì)量問題，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平。只有回歸“精工中海”的初心，堅(jiān)持品質(zhì)至上，中海地產(chǎn)才能在未來的發(fā)展道路上走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。當(dāng)前，中海地產(chǎn)亟須通過實(shí)際行動(dòng)來證明自身的價(jià)值，恢復(fù)市場(chǎng)對(duì)其的信心，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。