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讀特客戶端·深圳新聞網(wǎng)2023年2月23日訊（記者 張玲 翁任瑩 吳巧巧）“送兩成首付？”2月17日宣傳，2月18日被查處，某在售樓盤開發(fā)商緊急發(fā)聲明稱2月17日18時已暫停接待客戶，該聲明還與中介渠道的宣傳口徑撇清關(guān)系。臨近3·15，法律“玲”距離欄目組邀請深圳律師劉毅和楊碧云給購房者奉上提醒：可別因零首付的噱頭誤入購房中的 “坑”。
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記者注意到，2022年，該樓盤就曾因零首付事件被掛上熱搜。當(dāng)時原定在2022年8月11日至8月14日推出“零首付購三房”活動，但活動推出不到半天就被相關(guān)部門叫停。房地產(chǎn)中介協(xié)會于2022年8月12日就此發(fā)布了《關(guān)于警惕“零首付”購房風(fēng)險的鄭重提示》。
“零首付”實際違反了中國人民銀行關(guān)于個人住房貸款首付的相關(guān)規(guī)定，是一種違規(guī)行為。廣東靜為律師事務(wù)所主任劉毅律師分析，這也是零首付在去年8月在朋友圈宣傳僅半日，就被緊急叫停的根本原因。
零首付實質(zhì)上是分期支付。（本網(wǎng)資料圖片）
開發(fā)商的聲明。
該樓盤的房源被分局鎖定頁面。
各種“零首付”本質(zhì)就是分期支付
零首付購房，是指對于無法或不愿全額支付房款的消費者來說，可以少支付或不支付首付款就可向銀行貸款完成購房。在楊碧云律師看來，所謂的零首付，其實并不是真正意義上的無首付或說不需要首付，而是開發(fā)商或房產(chǎn)中介為購房者墊付一部或全部的首付，進而向銀行貸款，購房者則在一定期限內(nèi)還清首付款。其本質(zhì)還是分期支付的消費方式。
劉毅律師告訴記者，市面上出現(xiàn)過的“零首付”主要有以下幾種形式：
【開發(fā)商墊資】由開發(fā)商來墊付一部分或全部的首付，然后再去向銀行申請貸款。而開發(fā)商墊付的款項，購房者需要在一定期限內(nèi)以有息或者無息的方式償還給開發(fā)商。實際也是采取分期支付首付款或者延長首付款支付期限的方式來售房。
【中介墊資】和開發(fā)商墊資類似的，由房產(chǎn)中介機構(gòu)來墊付一部分或全部首付，而房產(chǎn)中介機構(gòu)在這過程中一般會通過收取一定手續(xù)費或墊資利息，或者通過為購房者辦理多家銀行信用卡的方式，將信用卡套現(xiàn)收回墊資款項，另外再收取一些傭金。
【高評高貸】由中介機構(gòu)從中協(xié)調(diào)，聯(lián)合熟悉的銀行做高房子的評估價，以此來獲得更多的貸款，減少首付或完全不需要支付首付，全額貸款買房。
劉毅律師提醒說，這在早期房貸審批不嚴(yán)格的時候會出現(xiàn)，隨著宏觀調(diào)控的加強和銀行自身風(fēng)險意識的提高，通過這個方式來達到零首付購房的目的已經(jīng)很難實現(xiàn)。
【陰陽合同】還有一種情況，是開發(fā)商和消費者，簽訂兩份合同，一份對內(nèi)，是雙方實際約定的真實購房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)；一份對外，主要用于向銀行貸款、逃避納稅，這份對外的合同一般金額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則需要支付的首付就越少。但該情況存在非常大的風(fēng)險。
劉毅律師（右）與楊碧云律師在靜為律所聊零首付的法律風(fēng)險。（張玲 攝）
零首付風(fēng)險早知道對購房者開發(fā)商和銀行同樣重要
楊碧云律師強調(diào)，越早知道零首付的法律風(fēng)險，對購房者、開發(fā)商以及銀行就越好。
對消費者而言，存在墊資款及銀行按揭貸款的雙重壓力，容易產(chǎn)生斷供，進入銀行的失信名單，面臨被開發(fā)商、中介機構(gòu)或銀行起訴的可能。
從開發(fā)商的角度看，既存在墊資資金無法收回的風(fēng)險，還可能承擔(dān)連帶責(zé)任。有些開發(fā)商如果提供了階段性擔(dān)保，在購房者無法按時償還銀行貸款時，連帶責(zé)任就無法逃脫；此外，開發(fā)商采用欺騙手段幫助消費者辦理銀行貸款的，可能會被行政主管部門處罰，嚴(yán)重的還可能涉及到刑事責(zé)任。
銀行等放貸機構(gòu)則面臨貸出的款項能否收回的風(fēng)險。如果因為監(jiān)管不嚴(yán)格，隨意發(fā)放貸款，容易增加資金無法回收的風(fēng)險，相關(guān)人員也可能會面臨處罰。