關(guān)注網(wǎng)絡(luò)熱點,直面網(wǎng)友關(guān)切。張玲說法,聯(lián)手深圳市律師協(xié)會,請來深圳專業(yè)律師,從身邊網(wǎng)事入手,讓法律好懂好用,做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們,我們請律師來解答。(電話:83521468,傳真:83911897,郵箱:zhangl@sznews.com )
深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)吹草動牽動購房者的心。(本網(wǎng)資料圖)
見圳客戶端.深圳新聞網(wǎng)2020年9月15日訊(記者 張玲 趙文碩)深圳人最近討論的樓市話題最熱的是“假離婚買房是否已經(jīng)走不通了”?近日,深圳市住建局給深圳市不動產(chǎn)登記中心的一份《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于貫徹落實〈關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉的通知》相關(guān)條款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函,引起廣泛關(guān)注。
該復(fù)函對深圳“7·15”房地產(chǎn)調(diào)控政策在執(zhí)行方面有關(guān)適用時間節(jié)點、社保斷繳、離異人士購房的理解與執(zhí)行等13個市民關(guān)心的問題進行了回復(fù)。
其中,關(guān)于離異人士購房的理解與執(zhí)行是這樣規(guī)定的:
《通知》第四條關(guān)于離異人士購房不區(qū)分深戶家庭和非深戶家庭。離異前家庭在本市有1套商品住房,若該房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下且離異時未分割的,離異后需轉(zhuǎn)移登記在一方名下后,無房一方可購買1套商品住房;離異后直接轉(zhuǎn)讓給第三人的,經(jīng)雙方協(xié)商一致后可以購買1套住房,登記在符合購房條件的任一方或雙方名下。再婚或復(fù)婚家庭,按現(xiàn)有家庭住房套數(shù)計算,不再考慮其雙方離異前家庭擁有住房情況。
一句話概括就是,再婚或復(fù)婚不再追溯離異前住房情況。
9月10日,中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住建局聯(lián)合下發(fā)通知稱,將建立婚姻信息查詢機制,完善住房貸款管理。通過數(shù)據(jù)共享機制為商業(yè)銀行提供購房人婚姻登記(含結(jié)婚、離異)信息的查詢便利,等同于全面圍剿了“假離婚”的投機者們。今天的張玲說法,我們邀請深圳三位資深房地產(chǎn)律師預(yù)測一下住建局給不動產(chǎn)登記中心的復(fù)函明確的執(zhí)行細(xì)則對樓市的影響,以及它是否會對離婚案件以及夫妻共同財產(chǎn)分割產(chǎn)生影響?
深圳律師:購房資格與離婚脫鉤保障正常離異人士的購房需求
信榮房地產(chǎn)律師團隊張茂榮律師認(rèn)為,離婚過往三年住房套數(shù)限貸不限購只是對“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”的進一步明晰,并非新政,保障了正常離異人士的購房需求?!澳壳斑@個政策解讀與‘7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策’無異,只是將大眾心理預(yù)期調(diào)整到兩個月之前,所以不會對樓市產(chǎn)生過大的沖擊。”
張茂榮律師認(rèn)為,因為購房資格與離婚脫鉤,所以避免了離婚搶房現(xiàn)象,對離婚案件及夫妻共同財產(chǎn)分割不會發(fā)生重大影響?!?/p>
三個方面解讀“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”
廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒認(rèn)為,解讀深圳的“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”,要從購房資格、信貸政策和稅收政策三個方面分開去解讀。
關(guān)于購房資格認(rèn)定,“離婚3年內(nèi)購房,住房套數(shù)按照離婚前原家庭擁有的住房總套數(shù)計算的要求,只針對遞件時的成年單身人士身份。對申請遞件過戶時的已婚人士只計算當(dāng)前家庭的套數(shù)?!?/p>
此外,“非深戶家庭在離婚前家庭名下只有一套房登記在一方名下,則離婚后3年內(nèi)無房一方符合購房政策的可以以成年單身人士身份購買一套房?!?/p>
關(guān)于離婚后的購房信貸政策,周爭鋒律師分析說,“7.15房地產(chǎn)調(diào)控政策”本身并沒有涉及關(guān)于離婚購房信貸政策的調(diào)整,只是增加非普通住宅貸款首付款比例?!耙虼?,離婚后的購房信貸政策仍然執(zhí)行2018年7.31政策中關(guān)于離婚購房信貸政策。也就是,購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款,貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行,僅有一套房按五成執(zhí)行。
也有不少網(wǎng)友關(guān)心離婚后購房的契稅如何認(rèn)定?周爭鋒律師告訴記者,政策本身并沒有涉及離婚后契稅首套和二套的認(rèn)定問題,只是規(guī)定“將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年“。
即,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。
律師提醒:離婚雙方須考慮清楚房子歸屬哪方
北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所家事房產(chǎn)律師劉亞娟認(rèn)為,該復(fù)函明確了再婚或復(fù)婚的情況下如何計算住房套數(shù)的問題,應(yīng)當(dāng)說該復(fù)函的內(nèi)容是合理的。“既然是已經(jīng)組建了新的家庭,當(dāng)然應(yīng)當(dāng)按照新的家庭來計算住房套數(shù)。雖然還是存在著假離婚后再假結(jié)婚這種操作的可能,但是即使沒有這一條,有資源和有心思這么操作的人還可以通過代持來操作?!?/span>
劉亞娟律師提醒說,在深圳7月15日出臺了限購政策之后,離婚的時候雙方都得考慮清楚到底房子歸誰、如果以前有兩套或者三套房,全歸一方,另一方就沒有購房資格了。如果已經(jīng)有再婚的打算,則可以在房產(chǎn)所有權(quán)方面做一些讓步以便雙方早點達(dá)成一致,辦理離婚手續(xù)。
以上內(nèi)容是三位深圳房地產(chǎn)律師的初步研判。那么,你認(rèn)為在深圳目前的調(diào)控政策下,假離婚買房會消停嗎?
張茂榮律師(中)、周爭鋒律師(左)、劉亞娟律師(右)。
【關(guān)于張茂榮律師】
信榮團隊首席律師,房地產(chǎn)爭議解決專家。
執(zhí)業(yè)領(lǐng)域:房地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房糾紛,涉房家事,城市更新等。
【關(guān)于周爭鋒律師】
廣東華商律師事務(wù)所律師。自2009年執(zhí)業(yè)以來一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究,具有十余年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗,熟悉并精于二手房法律事務(wù),撰寫了多篇關(guān)于二手房業(yè)務(wù)的法律實踐文章,對房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。
【關(guān)于劉亞娟律師】
北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人律師,先后從事警察、律師之職,在多年的律師職業(yè)生涯期間,已成功辦理數(shù)百起民事訴訟案件,其中尤以婚姻家庭法律事務(wù)和房地產(chǎn)法律事務(wù)(房屋買賣合同糾紛、商鋪租賃糾紛、小產(chǎn)權(quán)糾紛、合作建房糾紛、離婚房產(chǎn)分割,房產(chǎn)繼承等)為主要研究領(lǐng)域,并尤其擅長處理該領(lǐng)域內(nèi)重大復(fù)雜疑難案件。