原標(biāo)題：深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正周期性回暖、空置率首降、未來(lái)可期
見圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2020年7月25日訊（記者 周雨萌 文/圖）7月24日，高力國(guó)際舉行了2020年上半年線上新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上指出，2020年上半年，深圳計(jì)劃新入市寫字樓項(xiàng)目相應(yīng)順延，但在經(jīng)濟(jì)下行收窄歸正的利好下，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)逐漸得以恢復(fù)健康，交易活動(dòng)也逐漸活躍起來(lái)，同時(shí)出現(xiàn)了近一年來(lái)的首次空置率下降。
此外，國(guó)企業(yè)主租金減免政策支持租戶經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和供需結(jié)構(gòu)下帶動(dòng)市場(chǎng)租金價(jià)格，各區(qū)租金都有一定松動(dòng)下行，市場(chǎng)規(guī)模較大的福田和南山下降較明顯。高力認(rèn)為，預(yù)計(jì)價(jià)格下行只是短期行為，未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和深圳示范區(qū)效應(yīng)，深圳甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)周期性回暖將實(shí)現(xiàn)。
1－6月，深莞惠區(qū)域錄得三個(gè)非保稅高標(biāo)倉(cāng)新增項(xiàng)目，供應(yīng)約43．9萬(wàn)平方米。得益于新增項(xiàng)目的較高預(yù)租，二季度末深莞惠市場(chǎng)空置率環(huán)比由0．44個(gè)百分點(diǎn)下降至至3．4％，而租金保持平穩(wěn)為人民幣1．44元／平方米／天。由于未來(lái)三年內(nèi)計(jì)劃新增供應(yīng)逐年減少，預(yù)測(cè)市場(chǎng)平均租金將會(huì)隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求端的增長(zhǎng)而穩(wěn)定爬升。
針對(duì)大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，高力表示，房地產(chǎn)已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)和存量時(shí)代；商服、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，商服產(chǎn)品供大于求，未來(lái)將以消化存量為主；存量改造多元化來(lái)源，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入成為必需元素。因此，首先要確定發(fā)展方向；其次要做好產(chǎn)業(yè)定位；第三，要制定招商策略；才能做好大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商。
在大宗交易方面，盡管社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在上半年受到一定影響，廣深兩地共錄得大宗交易成交12起，超過(guò)19年同期11宗。交易總金額約為108億，交易面積約為35．7萬(wàn)平方米。廣深上半年年交易總金額同比下降近兩成半，交易面積同比下降近兩成。
深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)緩慢恢復(fù)
2020年上半年，由于受到公共衛(wèi)生事件影響，很多公司擴(kuò)張速度有所放緩，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)較去年同期大面積段成交占比下降明顯，受到一些企業(yè)收緊擴(kuò)張和搬遷決策影響，市場(chǎng)雖然成交在二季度逐漸恢復(fù)，但差于去年同期。由于金融行業(yè)呈現(xiàn)需求韌性，而福田作為金融行業(yè)集聚區(qū)域，福田的租賃成交占較高。南山作為科技行業(yè)聚集區(qū)域，成交活躍度較往年有一定降幅，不過(guò)需求扔較為穩(wěn)健，前海得益于回巢補(bǔ)貼政策作用錄得的成交，較去年同期有顯著增長(zhǎng)。
高力國(guó)際辦公樓服務(wù)部深圳董事周之惠表示，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸歸正，預(yù)計(jì)寫字樓需求將會(huì)在下半年延續(xù)第二季度的健康表現(xiàn)。受一季度停工的影響，部分甲級(jí)寫字樓新建項(xiàng)目順延至2021年交付，2020年全年新增寫字樓面積由原來(lái)的112萬(wàn)下修預(yù)計(jì)約為86萬(wàn)平方米。由于供求關(guān)系，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境環(huán)境隨著更多新項(xiàng)目入市而加劇，租金依舊呈現(xiàn)下行壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)年均降幅在2到5個(gè)百分點(diǎn)，2023年開始回升，年增在3個(gè)點(diǎn)左右。在新項(xiàng)目延遲的情況下，上半年穩(wěn)健的需求帶來(lái)空置率下降，但隨著新供應(yīng)入市，空置率將有微抬。未來(lái)幾年，由于供應(yīng)峰值出現(xiàn)在2022年，所以我們預(yù)計(jì)空置率將超過(guò)30％，次年隨著供應(yīng)降低，空置率恢復(fù)降至30％以下。
深莞惠物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)新增供應(yīng)增加
會(huì)上透露，今年下半年，受到疫情催化而快速增長(zhǎng)的電商網(wǎng)購(gòu)產(chǎn)業(yè)和在“新基建”計(jì)劃下受益的科技與高端制造業(yè)，將會(huì)持續(xù)吸納東莞和深圳內(nèi)靠近制造業(yè)樞紐和市場(chǎng)需求端的高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)。深莞惠地區(qū)2020年到2022年，預(yù)計(jì)高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)將達(dá)到137萬(wàn)平方米，其中約70％的新建項(xiàng)目位于東莞，且預(yù)計(jì)均會(huì)在2020年入市。而深圳和惠州在未來(lái)2年內(nèi)則各有2個(gè)新建項(xiàng)目入市，深圳預(yù)計(jì)供應(yīng)21萬(wàn)平方米，惠州預(yù)計(jì)供應(yīng)20萬(wàn)平方米，共占總量的約30％。
高力國(guó)際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部深圳董事陳劍鋒認(rèn)為，對(duì)消費(fèi)內(nèi)需的刺激提振和“新基建”項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃將會(huì)擴(kuò)大來(lái)自電商零售、科技和制造行業(yè)對(duì)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求。建議仍有空余面積的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主可以關(guān)注來(lái)自高端制造和生鮮食品公司對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的增長(zhǎng)需求。從新增供應(yīng)方面，上半年有三個(gè)新建項(xiàng)目入市，總共為市場(chǎng)帶來(lái)43．9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，且預(yù)租情況良好。深莞惠市場(chǎng)高標(biāo)倉(cāng)存量物業(yè)的平均租金和空置率依然保持穩(wěn)定。考慮到未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)逐年減少，建議在未來(lái)三年有潛在增長(zhǎng)需求的租戶可以提前制定擴(kuò)租計(jì)劃。
廣深線上消費(fèi)增長(zhǎng)
全球物流倉(cāng)儲(chǔ)務(wù)業(yè)投資活躍
隨著目前市場(chǎng)的各種不確定性因素增多，投資風(fēng)險(xiǎn)上升，成熟商圈商辦類產(chǎn)品憑借其避險(xiǎn)特性成為了投資人的首選。由于疫情的影響，線上消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)，所以目前全球在物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的投資活動(dòng)變得更加活躍。各投資機(jī)構(gòu)加大了在中華區(qū)的投資布局，預(yù)計(jì)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間物流倉(cāng)儲(chǔ)都將是商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。長(zhǎng)租公寓目前處于調(diào)整周期中，品牌整合，行業(yè)更加集中，在國(guó)家租售并舉的政策下依然具有很大增長(zhǎng)空間，我們預(yù)計(jì)未來(lái)還將有更多的該類型的物業(yè)交易。
高力國(guó)際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部華南區(qū)董事林楚洲表示，受疫情影響，環(huán)球商旅受限，部分外資買家暫緩跨境勘址行程，所以跨境投資受到一定影響。雖然受疫情影響，很多機(jī)構(gòu)的投資計(jì)劃被迫放緩，但投資策略并沒(méi)有改變，所以預(yù)計(jì)成交會(huì)在下半年集中展露。由于市場(chǎng)租金下探，進(jìn)而影響物業(yè)估值，部分業(yè)主對(duì)價(jià)格的期望有所松動(dòng)和調(diào)整，所以對(duì)于投資方來(lái)說(shuō)或?qū)⑹且粋€(gè)入市的好時(shí)機(jī)。疫情對(duì)社會(huì)生活生產(chǎn)方式的影響呈現(xiàn)常態(tài)化，刺激了物流倉(cāng)儲(chǔ)的快速發(fā)展，線上零售（尤其是新鮮食品快送）的需求急劇增加，進(jìn)一步提升倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的投資價(jià)值和潛力。對(duì)于市場(chǎng)受到各種不確定性因素影響，投資人更加期望尋找到可以產(chǎn)生穩(wěn)定投資收益的房地產(chǎn)投資標(biāo)的。
