深圳市土地使用權(quán)收回新條例：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這么定
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見(jiàn)圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2019年8月27日訊（見(jiàn)圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 潘潤(rùn)華）8月26日，市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)收回條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）。文中明確規(guī)定，收回有償出讓的土地使用權(quán)采取貨幣方式補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)對(duì)土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物、其他附著物給予補(bǔ)償。
何謂收回土地使用權(quán)？《條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）明確收回土地使用權(quán)是指根據(jù)法律、法規(guī)和本條例的規(guī)定，以及依據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書的規(guī)定，收回國(guó)有土地使用權(quán)的行為。
據(jù)了解，隨著城市發(fā)展與土地資源瓶頸的矛盾加劇，深圳城市建設(shè)越發(fā)依賴于土地的二次開(kāi)發(fā)利用。在收地工作中，補(bǔ)償問(wèn)題至關(guān)重要，但原《深圳市土地征用與收回條例》（1999年頒布實(shí)施）中，關(guān)于收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)與我市其他土地二次開(kāi)發(fā)利用制度存在差距，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之間不銜接。為此，此次《條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）在收回土地使用權(quán)的作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、收回土地使用權(quán)中違法建筑的處理等內(nèi)容上加以完善。
收回土地使用權(quán)的作價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)該如何確定？
原《條例》規(guī)定，收回有償出讓土地的作價(jià)補(bǔ)償采取“房地分離”的原則，即剩余年期部分的土地參照收回土地時(shí)的評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償；地上建筑物、附著物的補(bǔ)償金額按照其重置價(jià)格并考慮折舊因素結(jié)合成新結(jié)算。收回土地使用權(quán)與房屋征收都屬于政府基于公共利益取得私人不動(dòng)產(chǎn)的情形，但房屋征收中貨幣補(bǔ)償采取“房地合一”的原則，即被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格不得低于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)踐中，由于“房地分離”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，導(dǎo)致土地權(quán)利人存在抵制情緒，進(jìn)而給收地工作帶來(lái)巨大困難。
此次《條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）明確規(guī)定區(qū)分不同情形設(shè)置相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
一是，被收回土地為空地的，貨幣補(bǔ)償金額按照收回土地使用權(quán)時(shí)剩余年期部分土地的評(píng)估價(jià)格計(jì)算；減免地價(jià)的，減免部分應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償金額中先行扣除。
二是，被收回土地上存在建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物，產(chǎn)權(quán)為商品性質(zhì)的，補(bǔ)償金額不低于收回土地使用權(quán)時(shí)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；產(chǎn)權(quán)為非商品性質(zhì)的，補(bǔ)償金額參照房屋征收相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
三是，被收回土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物尚未完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的，土地按照收回土地使用權(quán)時(shí)剩余年期部分土地的評(píng)估價(jià)格計(jì)算；地上的建筑物及其他附著物按照重置價(jià)補(bǔ)償。
值得一提的是，原《條例》規(guī)定，收回行政劃撥用地只對(duì)地上建筑物、附著物進(jìn)行補(bǔ)償?！稐l例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）規(guī)定，采取作價(jià)補(bǔ)償方式收回行政劃撥用地的，對(duì)土地及其地上建筑物、附著物可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。
收回土地使用權(quán)中違法建筑該如何處理？
原《條例》規(guī)定：“被收回的土地上存在違法建筑的，違法建筑不予補(bǔ)償?！辫b于深圳違法建筑情形復(fù)雜，針對(duì)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，政府先后出臺(tái)處理政策。此外，《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》對(duì)征收歷史遺留違法建筑區(qū)分具體情形確定了詳細(xì)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為了與違法建筑處理政策及征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)保持銜接，《條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）區(qū)分情形規(guī)定了違法建筑的處理規(guī)則：
一是，違法建筑屬于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“兩規(guī)”）、《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）及其配套政策處理范圍的歷史遺留違法建筑，且尚未進(jìn)行處理的，可以按照房屋征收相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
二是，違法建筑經(jīng)區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)審查屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒(méi)收情形的，不予補(bǔ)償。
哪些情況可以進(jìn)行土地置換？
為了進(jìn)一步完善土地置換的相關(guān)規(guī)定，《條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括土地置換和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并對(duì)五種可以給予土地置換的情形進(jìn)行了明確規(guī)定。實(shí)踐中存在符合土地置換情形但因規(guī)劃原因無(wú)法選定獨(dú)立宗地進(jìn)行落實(shí)的情況，為切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法利益，同時(shí)實(shí)現(xiàn)空間資源的節(jié)約集約利用，《條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）規(guī)定，該情形可以通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于收回已建住宅的出讓或行政劃撥用地，可用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補(bǔ)償。
文中針對(duì)土地置換及拆遷安置用地的不同情形，對(duì)涉及的土地供應(yīng)方式予以明確規(guī)定。
一是，針對(duì)收回產(chǎn)業(yè)用地、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位用地、居住及商業(yè)用地的情形，用于安排產(chǎn)權(quán)調(diào)換的用地可以通過(guò)協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。
二是，針對(duì)收回城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和軍事設(shè)施用地的情形，置換用地屬于協(xié)議出讓情形的，可以通過(guò)協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)；置換用地屬于劃撥情形的，可以通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)。
三是，政府集中建設(shè)的拆遷安置房用地可以通過(guò)協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。
據(jù)了解，目前該《條例》（草案公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）正向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，公開(kāi)征求意見(jiàn)期限為2019年8月26日至2019年9月25日，有關(guān)意見(jiàn)請(qǐng)發(fā)送至電子郵箱：tdzb@pnr.sz.gov.cn。
