陳藹貧
1962年出生于安徽合肥，無黨派人士，著名房地產(chǎn)研究專家、原深圳物業(yè)管理研究所所長?，F(xiàn)任深圳市住房研究會會長、深圳市決策咨詢委員會委員、第六屆深圳市政協(xié)委員。
原標(biāo)題：
陳藹貧：為深圳住房保障建設(shè)傾力獻(xiàn)策
深圳晚報2019年02月17日訊 深圳成就了千千萬萬的深圳人，也是我夢開始的地方，成就了現(xiàn)在的我。來自五湖四海的深圳人讓深圳迸發(fā)了無限的活力，很好的法治化和市場化環(huán)境以及永不止步的創(chuàng)新改革，造就了深圳這片熱土。在這片土地上，我依然有夢。未來，我將攜手同仁，將深圳市住房研究會打造成為中國的“蘭德公司”。不僅為政府服務(wù)，繼續(xù)參與政策法規(guī)的制定，還要為社會和市場服務(wù)，為深圳的建設(shè)添磚加瓦，為建設(shè)“美麗深圳”作出自己的貢獻(xiàn)。
壹
我最早想去海南從事證券行業(yè)，偶然路過深圳，便喜歡上了這個充滿活力的城市。即使返回故鄉(xiāng)，依然魂牽夢繞，于是決定在深圳發(fā)展。
路過深圳念念不忘
我出生于安徽合肥的一個普通干部家庭，1982年我從安徽省財政學(xué)校畢業(yè)后留校任教，后考入上海財經(jīng)大學(xué)，畢業(yè)后又回到故鄉(xiāng)，在安徽省財政學(xué)校教了多年財政學(xué)和經(jīng)濟(jì)法課程。幾年的教學(xué)工作，使我養(yǎng)成了讀書、思考和寫作的習(xí)慣。
1995年，我離開故鄉(xiāng)來到深圳。當(dāng)時我本想去海南從事證券行業(yè)，僅是路過深圳。沒想到在街頭遇到了我教書時的一位同事，他鄉(xiāng)遇故知，分外高興，談話間他極力挽留我在深圳發(fā)展。有天深夜，我從居住的紅嶺大廈的窗口往下看，人潮川流不息，人們的腳步急促而堅定。我瞬間被一個念頭擊中：我要留在深圳！
可拳腳還未來得及施展，因父親生病，我回鄉(xiāng)照料。半年中，我不止一次夜里夢回深圳，夢到那川流不息的人潮。父親身體康復(fù)后本想留我在身邊，可看我如此熱愛深圳，還是放手讓我回來了。
1996年回到深圳后，我以第二名的成績考入廬山置業(yè)公司，被分配到其下屬的物業(yè)管理公司任經(jīng)營部經(jīng)理，主要工作任務(wù)之一是負(fù)責(zé)深圳“廬山大廈”等項目的“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)”和物業(yè)公司IS09000質(zhì)量認(rèn)證。“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)”是當(dāng)時中國物業(yè)管理的最高榮譽(yù)，IS09000則是風(fēng)靡全國的質(zhì)量管理體系認(rèn)證。
當(dāng)時深圳物業(yè)管理界群雄并起，我卻還是十足的門外漢。為了突出重圍，我從零開始學(xué)習(xí)研究物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)。在我和團(tuán)隊的不懈努力下，“廬山大廈”項目僅用一年就拿到了國家優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的榮譽(yù)，物業(yè)管理公司也順利通過了IS09000質(zhì)量認(rèn)證，我也真正進(jìn)入了物業(yè)管理業(yè)。
走上物業(yè)管理研究之路
上世紀(jì)90年代，全國內(nèi)地的物業(yè)管理還比較落后，但深圳一直走在前列，不斷創(chuàng)新。
一方面，是1988年深圳房改后，亟需物業(yè)管理。另一方面，深圳實施機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤體制改革，大量后勤單位“轉(zhuǎn)企”為物業(yè)管理公司，激烈的競爭也促進(jìn)了整體管理水平的提升。
但行業(yè)快速發(fā)展的過程中難免會產(chǎn)生一些問題，深圳的物業(yè)管理行業(yè)也是如此。
例如，物業(yè)管理的屬性問題，是商品還是公共產(chǎn)品或是準(zhǔn)公共產(chǎn)品；“業(yè)主大會”究竟是什么組織，其為什么“只能當(dāng)原告，不能當(dāng)被告”，是否存在“只有權(quán)力，沒有義務(wù)的問題”；中國物業(yè)管理發(fā)展的“市場化”過程是否存在問題，中國物業(yè)管理是否存在超前問題；中國物業(yè)管理的集約化、規(guī)?；?、經(jīng)營模式“路在何方”等。
我開始“發(fā)聲”，就這些問題發(fā)表了一些專業(yè)性的文章，呼吁法律的保障，并身體力行在所在公司系統(tǒng)推動改革創(chuàng)新。
后來，我被選調(diào)到集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，這非但未使自己遠(yuǎn)離物業(yè)管理，反而得以從更高的角度多維觀察思考物業(yè)管理。不知不覺間，我踏入了物業(yè)管理研究的行列。
1999年，我離開公司來到深圳市房地產(chǎn)管理培訓(xùn)中心，從事物業(yè)管理培訓(xùn)。那段時間，我和同事們幾乎跑遍了全國，向全國物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理、高管推廣深圳在物業(yè)管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗。
高強(qiáng)度工作使我對物業(yè)管理的研究更加深入，在《中國物業(yè)管理》和深圳的《住宅與房地產(chǎn)》雜志發(fā)表了許多論文，引起了物業(yè)管理研究界的注意。2005年，在深圳物業(yè)管理研究所董事會的邀請下，我開始擔(dān)任研究所所長。
▲2007年6月，陳藹貧在“物權(quán)法與物業(yè)管理專題報告會”作專題報告。
?2010年，陳藹貧（右一）參加香港城市大學(xué)國際學(xué)術(shù)交流。
?2011年11月，陳藹貧（左一）在福田區(qū)水圍村綜合整治現(xiàn)場調(diào)研。
?2014年9月，陳藹貧（右三）參加相關(guān)座談會。
貳
“公共租賃住房”和“安居商品房”的概念提出并實施后，深圳的住房保障真正實現(xiàn)了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
參與住房保障研究
我剛到深圳物業(yè)管理研究所時，研究所面臨著財務(wù)虧損、人員流失、研究課題枯竭等問題。2006年恰逢機(jī)構(gòu)改革，深圳物業(yè)管理研究所被歸入原深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局（以下簡稱為原國土房產(chǎn)局）旗下，迎來了新的機(jī)遇。
起初，研究所和原國土房產(chǎn)局互不了解，我要求全所上下“只求耕耘，不問收獲”，主動為局里做了很多工作，如參與各種會議、建言獻(xiàn)策等。這種高強(qiáng)度的參與讓我們成為了體制外的重要力量，贏得了各級領(lǐng)導(dǎo)的信任。此后，政府開始支持我們研究所的工作，研究所的發(fā)展步入了正軌。
同年，全國房價開始上揚(yáng)，住房保障成為一個全國性的民生問題。為了解決該問題，國務(wù)院發(fā)文，明確要求各級政府加強(qiáng)住房保障工作，深圳也配套出臺了關(guān)于加強(qiáng)住房保障工作的意見。
2007年，深圳市多名人大代表提出了一個關(guān)于住房保障的重點(diǎn)提案，意在緩解人民群眾住房困難問題。市政府將此提案交由原國土房產(chǎn)局辦理。由于此事關(guān)乎民生，局里高度重視，調(diào)集了各方力量，研究所在其中擔(dān)任了重要角色。
大家加班加點(diǎn)、夜以繼日、斟字酌句，終于不負(fù)重托，圓滿完成任務(wù)。時至今日，我依然記得當(dāng)時市人大批復(fù)重點(diǎn)提案的兩句話：“重點(diǎn)提案辦得好，材料寫得也好！”
此后，研究所的工作重心也開始轉(zhuǎn)向深圳住房保障研究。
緊急之下提出“公共租賃住房”概念
2006年年底，在深圳市政府?dāng)M定2007年政府工作報告的內(nèi)部工作會議上，市里主要領(lǐng)導(dǎo)提出要在2007年年底前，向全市中低收入家庭提供6000套經(jīng)濟(jì)適用房，這其中包括僑香村、深云村和桃源村二期的房子。但后來在研討時，我們發(fā)現(xiàn)根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，僑香村、深云村的房子不能納入經(jīng)濟(jì)適用房，如此一來，可用經(jīng)濟(jì)適用房缺口多達(dá)近3000套。
但提供6000套在內(nèi)部工作會議上已定下，只能想辦法解決。
當(dāng)時，深圳原有的保障房形式有兩種，即用來出售的經(jīng)濟(jì)適用房和租賃給“雙特困戶”的廉租房。但有不少市民既買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又不能享受廉租房政策，兩者之間存在一個住房保障的“夾心層”，即使政府足額提供6000套經(jīng)濟(jì)適用房，這個“夾心層”仍然無法惠及，必須另辟蹊徑。
于是我們向原國土房產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)提出是否可以在此思路上進(jìn)行突破。很快，上下各方形成共識，增加深圳住房保障的品種——公共租賃住房。隨即我們撰寫了深圳公共租賃住房研究報告，在得到原國土房產(chǎn)局主要領(lǐng)導(dǎo)同意后，我和局分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)處室領(lǐng)導(dǎo)前往北京，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)作匯報。當(dāng)時住建部保障司領(lǐng)導(dǎo)在聽取匯報后當(dāng)即在報告上批示，建議解決兩個“夾心層”住房問題，即在深圳提出的“夾心層”基礎(chǔ)上，擴(kuò)大公租房的覆蓋面，同時解決既買不起商品房，又不能享受經(jīng)適房的另一個“夾心層”住房問題。
深圳公共租賃住房的閃亮登場，不僅解決了3000套供應(yīng)住房的缺口，更把深圳的住房保障制度推進(jìn)了一大步。
2008年，《深圳市公共租賃住房管理辦法》頒布實施。2012年，住建部頒布了《公共租賃住房管理辦法》，其中吸取了很多深圳的經(jīng)驗，深圳模式再一次在全國推廣。
“定地價競房價”
2010年，深圳市住房研究會成立，由我擔(dān)任會長。那年住房研究會最重要的貢獻(xiàn)之一就是參與起草了《深圳市安居型商品房管理辦法》。
在這個文件中，深圳又首先提出了一個概念——“安居型商品房”。
“安居型商品房”面向具有深圳戶籍并且沒有房子，不屬于經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍又買不起市場商品房的市民。原有的公共租賃房概念只解決了住房“租住”的問題，我們意圖通過“安居型商品房”解決住房“購買”的問題。
當(dāng)時，在起草這個文件的過程中，我們遇到了一個關(guān)鍵的問題：“安居型商品房”的地價怎么定？
過去有種叫“限價商品房”的保障房“限房價競地價”，即土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設(shè)定土地出讓的價格范圍，由開發(fā)企業(yè)競地價，實際是企業(yè)讓利。但由于企業(yè)不愿單方面讓利，導(dǎo)致這種房在拍賣中經(jīng)常流標(biāo)。當(dāng)時深圳只有一個項目成功，后幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，方才實現(xiàn)銷售。
因此我們提出“定地價競房價”，在安居型商品房中，政府首先在地價上讓利，安居型商品房地價是評估價和基準(zhǔn)地價加起來除2，基本是市場價的三分之一。“競房價”則是要開發(fā)商反向往下競價。深圳安居型商品房推出后，實際價格基本不超過市場價的百分之五十，解決了深圳人才和“夾心層”群體的購房問題。
自這一概念落實后，深圳的住房保障真正實現(xiàn)了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
叁
實現(xiàn)每個人的安居夢仍任重而道遠(yuǎn)，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。我相信，在法治化、市場化的力量下，深圳的未來會更加美好。
房改任重而道遠(yuǎn)
2012年，在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們參與起草了《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》（以下簡稱《綱要》）。即使從今天來看，這個文件仍具有高度的前瞻性。
在《綱要》中，我們提出建立保障性住房輪候制度，輪候信息向社會公開，接受社會監(jiān)督，實現(xiàn)保障性住房陽光分配。后來實施的過程中，出現(xiàn)了一些爭議，當(dāng)時面對質(zhì)疑，我們傳達(dá)的理念是“誠信申報”，每個人簽署承諾書，對自己的行為負(fù)責(zé)，政府保留核查權(quán)。一旦查實，違法者將面臨全國最嚴(yán)厲的處罰，不僅終身取消申請資格，還將面臨最高罰款20萬元。
我們還提出保障房要封閉運(yùn)作，杜絕保障房流向商品房，斬斷保障房獲利的鏈條。過去保障房可以進(jìn)入商品房市場，吸引了一些不符合條件的申請人違規(guī)尋租，利用其增值空間賺取利潤，而作出這樣的規(guī)定，旨在從根本上杜絕以此渠道獲利，還住房保障初衷。目前，人們對這一制度已經(jīng)形成共識，并將在之后住房制度改革文件中逐步體現(xiàn)。
在住房保障的基礎(chǔ)上，深圳一直重視人才隊伍的建設(shè)。在深圳發(fā)展過程中，人才非常重要，也是一座城市的根本。
2018年8月，我們參與了《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》的起草。文件對保障對象作了更加明確的劃定，更重要的是明確提出了對人才住房的側(cè)重，配合整個深圳人才戰(zhàn)略。
當(dāng)然，目前輪候庫中的輪候家庭如何消化，新舊政策如何銜接，都是下一步無法回避的問題，實現(xiàn)每個人的安居夢仍任重而道遠(yuǎn)，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。
未來仍充滿希望
深圳市住房研究會雖然是個體制外的機(jī)構(gòu)，但“位卑未敢忘憂國”，致力于做中國“蘭德公司”，依然是我們的夢想。未來，我們將從自我改革開始，為社會和市場提供更多的服務(wù)。不僅助力深圳住房保障的改革，也增加市場化運(yùn)作的比例。通過我們的研究讓開發(fā)商、居民都能有一個參考方向，引導(dǎo)大家一起創(chuàng)造一個更宜居的城市，使城市的布局更加合理，也讓未來的住房業(yè)有更大的發(fā)展空間。
一直以來，深圳最吸引我的地方有三個，一是深圳的法治化、市場化環(huán)境，二是深圳的包容文化，三是深圳的自然環(huán)境。
我相信深圳的未來會更加美好。
口述時間
2019年1月2日下午
口述地點(diǎn)
深圳市建藝大廈9樓
本期采寫
深圳晚報記者周婉軍 實習(xí)生康銘祥