張玲說法|違建領(lǐng)證、連續(xù)買賣合同有效 小產(chǎn)權(quán)房的春天來了？
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2019年1月7日，深圳市不動產(chǎn)登記中心向三家股份公司發(fā)出三本歷史遺留違建處理確認房產(chǎn)證
深圳新聞網(wǎng)2019年1月9日訊（記者 張玲）1月7日，深圳第一批歷史違建處理確認的房產(chǎn)證在龍崗區(qū)發(fā)出；再往前2個月，深圳市寶安區(qū)人民法院對某房地產(chǎn)買賣糾紛一審判決，確認“綠本”小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同有效……深圳的小產(chǎn)權(quán)房似乎在悄悄破冰，有人問：深圳小產(chǎn)權(quán)房的春天來了嗎？
嚴格來講，“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，原來是指權(quán)利存在部分限制的房屋。但隨著各種各樣的房屋出現(xiàn)，這個概念被濫用，指代一切權(quán)屬存在問題的房屋。記者采訪房地產(chǎn)律師獲悉，中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民利用分配的宅基地建設(shè)的地上房屋只能在集團內(nèi)流轉(zhuǎn)，不得出售給集體以外的人。
產(chǎn)業(yè)類歷史違建獲房產(chǎn)證 是否是零的突破？
2019年1月7日，深圳市不動產(chǎn)登記中心布吉所、龍崗所分別向平湖街道山廈實業(yè)股份公司、南灣街道南嶺股份有限公司、寶龍街道同樂股份公司發(fā)出三本歷史遺留違法建筑處理確認房產(chǎn)證。至此，龍崗區(qū)在全市范圍內(nèi)率先產(chǎn)生第一批歷史違建處理確認的“房產(chǎn)證”，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)類和公配類多種類型歷史違建處理確認“零”突破，為深圳市全面推進歷史遺留違建處理確認工作拉開序幕。（相關(guān)報道：深圳歷史違建“領(lǐng)證”首批確認“房產(chǎn)證”在龍崗產(chǎn)生）
“違建”是違法建設(shè)、違法建筑的統(tǒng)稱，違法建設(shè)是行為，違法建筑是違法建設(shè)的結(jié)果。深圳市律師協(xié)會財委委員、廣東華商律師事務(wù)所廖彬律師告訴記者，違法建設(shè)是相對于履行相關(guān)手續(xù)的合法建設(shè)而言。因此，違建違反的法律具體條文是不同的。其中違反規(guī)劃類的法律進行的建設(shè)是最多的情形。
廖彬律師指出，事實上，深圳的違建“領(lǐng)證”，上述新聞所述并非第一次。對于該類違建種類中，也并非都是一律拆除了事。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省規(guī)劃條例》，對違建的處罰包括罰款、限期拆除，不能拆除的沒收實物或者違法收入并罰款等。
2009年深圳市人大通過并發(fā)布實施了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）。對于農(nóng)村城市化過程中的的歷史違法建筑進行處理，并授權(quán)深圳市政府制定實施辦法。2018年深圳市政府2018年6月13日審議通過《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（以下簡稱《處理辦法》），自2018年10月10日起施行。
本次領(lǐng)證的違法建筑要符合《決定》確定的范圍，同時也要符合《處理辦法》的要求。兩者的區(qū)別在于后者范圍小于前者，僅針對農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類違法建筑和農(nóng)村城市化歷史遺留公共配套類違法建筑的處理。這兩個規(guī)定被稱為“新兩規(guī)”。
新兩規(guī)之前，還有舊兩規(guī)。這就是2002年深圳市人大常委會頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》，對符合要求的違法建筑進行處理提供了依據(jù)。舊兩規(guī)分別從私房和經(jīng)營性用房兩個類別來做出不同規(guī)定，并進行違法建筑處理。經(jīng)過查實、處罰，最終也是可以領(lǐng)取房產(chǎn)證的。因此，本次違建領(lǐng)證并非第一次。
廖彬律師認為，從實際角度而言，該類違建處理的路徑打開，對于提高城市更新范圍類合法用地比例，滿足城市更新計劃申報條件，也是有很好的促進作用。通過城市更新的升級現(xiàn)有工業(yè)區(qū)、公共配套設(shè)施，將有利于保障工業(yè)的技術(shù)升級，有利于工業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中的地位。
注意！并非所有的違法建筑都可以領(lǐng)證
根據(jù)《決定》第二條，可以納入到進行處理的違法建筑有如下幾種：
1、原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑
2、1999年3月5日之前所建的符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱“兩規(guī)”）處理條件，尚未接受處理的違法建筑；
3、1999年3月5日之前所建不符合“兩規(guī)”處理條件的違法建筑；
4、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類違法建筑；
5、2004年10月28日之后至本決定實施之前所建的除經(jīng)區(qū)政府批準復(fù)工或者同意建設(shè)外的各類違法建筑。
“而本次領(lǐng)證的這些違法建筑范圍進一步收窄?！绷伪蚵蓭煼Q，根據(jù)《處理辦法》第二條第二、三款的規(guī)定“本辦法所稱產(chǎn)業(yè)類歷史違建，包括生產(chǎn)經(jīng)營性和商業(yè)、辦公類歷史違建。生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設(shè)施。商業(yè)、辦公類歷史違建，是指實際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)（含餐飲、娛樂）、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施?！?/p>
“本辦法所稱公配類歷史違建，是指實際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務(wù)等非營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施?！?/p>
因此，雖然都是違法建筑，如果不符合《決定》規(guī)定的范圍，違法建筑根本就不納入考慮范圍。如果不是《處理辦法》規(guī)定的產(chǎn)業(yè)類和公配類違建，這次也不會納入處理，更就無法領(lǐng)證。
判決書復(fù)印件圖片（截圖由張茂榮律師團隊提供）
小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同被判有效
另一條和小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的重磅新聞發(fā)生在寶安區(qū)。寶安法院一審判決一宗房產(chǎn)交易糾紛，認定“綠本”小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同均有效，該案件被告的代理律師正是北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所張茂榮律師團隊。記者從張茂榮律師方面了解到，寶安法院一審判決駁回原村民黃某要求確認合同無效、返還房屋、支付十年占用費的全部訴訟請求。
據(jù)悉，涉案房屋為“綠本”小產(chǎn)權(quán)房，2007年9月28日登記于原村民黃某父子名下（產(chǎn)證載明非市場商品房），先后發(fā)生三手連環(huán)買賣；2008年11月20日，經(jīng)廣東明軒律師事務(wù)所見證，黃某父子以60萬元轉(zhuǎn)讓給第一手買家何某；2013年3月26日，第一手買家何某又轉(zhuǎn)讓給第二手買家何某興；2016年3月1日，第二手買家何某興又以139.8萬元轉(zhuǎn)讓給第三手買家鄭某（委托人），鄭某辦理了水電過戶手續(xù)。
2017年4月，黃某向?qū)毎卜ㄔ浩鹪V，要求確認《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效、返還房屋并賠償2008年至今的房屋占用費。黃某起訴認為：買家不是本村村民，涉案房屋是在宅基地上建設(shè)的私宅，依法不能向本村村民以外的第三人轉(zhuǎn)讓，本村村民一戶只能擁有一塊宅基地，故而轉(zhuǎn)讓合同無效，買家應(yīng)應(yīng)返還房屋并賠償十年來的占用費。
寶安區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，涉案房屋雖系私宅，但經(jīng)申報歷史遺留違法私房后，已由深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局核發(fā)房產(chǎn)證，且寶安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有。因此，涉案房屋不存在原告主張的法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的情形。雙方簽署協(xié)議后，原告已向買家交付房產(chǎn)，并辦理了水電過戶手續(xù)，近十年來均未要求返還，故《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》為雙方基于房屋買賣的真實意思表示而簽署，合法有效。最后手買家鄭某（委托人）依據(jù)與前手買家簽署的《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有權(quán)占有使用涉案房產(chǎn)，原告訴請其支付房屋占用費缺乏理據(jù)，不予支持。
律師：小產(chǎn)權(quán)房不能過戶不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力
收到判決數(shù)后，張茂榮律師代表團隊接受記者采訪。他表示，不同于違反規(guī)劃、沒有報建手續(xù)、沒有取得房地產(chǎn)證的其他小產(chǎn)權(quán)房，涉案綠本房初期也屬于違法建筑，但依據(jù)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》（簡稱《若干規(guī)定》）申報確權(quán)發(fā)證后，使用權(quán)即合法化，轉(zhuǎn)讓合同有效；
“《若干規(guī)定》雖然規(guī)定除市政府另有規(guī)定外，違法私房確認產(chǎn)權(quán)后不得買賣，但該禁止性規(guī)定并非法律和行政法規(guī)層級，且不屬于效力性強制性規(guī)范，不能作為認定合同效力的依據(jù)?！?br/>
張茂榮律師強調(diào)，綠本房不能過戶的事實并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場商品房，房地產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理過戶登記行使的是行政管理職權(quán)，限制的是不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，只對引起房屋物權(quán)變動的合同能否繼續(xù)履行構(gòu)成影響，并不能影響對合同效力的判斷。
張茂榮律師解釋說，合同具有相對性，連環(huán)合同后手合同效力與前手合同無關(guān)。根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條規(guī)定，房屋連環(huán)買賣中，前手買賣合同被確認無效，不影響后手買賣合同的效力，涉案三份《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》效力相互獨立，即便第一手買家拖欠原告購房款，后手買家也不負有連帶責任；
律師忠告：違建交易風險依然存在 購買需慎重
既然違建都開始合法化，“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣合同有效也逐漸被法院認可，那么是否意味著“小產(chǎn)權(quán)”的買賣應(yīng)風云際會，應(yīng)搶先出手呢？
張茂榮律師表示，轉(zhuǎn)讓合同有效，購買依然有風險。“雖然綠本小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同有效，但是無法辦理過戶手續(xù)，房屋始終無法登記在買家名下，合同客觀上無法全面履行完畢，拆遷時也會遇到障礙，建議還是謹慎購買?！?/p>
廖彬律師的答案也是“否”。
廖彬分析說，并非所有違法建筑都可以領(lǐng)證合法化。很多違法建筑是可以拆除并罰款的。即使不拆除，也可以沒收的。只有符合新兩規(guī)的違法建筑才可以通過處理合法化。
“其次，并非所有小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同訴訟都認可買賣合同的效力。我們看到的案例是最新的案例，是逐步發(fā)展到今天的。而且，現(xiàn)今法院如此裁決也是有條件的?！绷伪虮硎荆谝粋€條件就是經(jīng)過違建處理，取得國有土地上的合法產(chǎn)權(quán)。因此，如果交易的小產(chǎn)權(quán)房未進行違法建設(shè)處理，法院駁回起訴的可能是存在的。必須等到行政部門處理確定產(chǎn)權(quán)后才進行處理。如果小產(chǎn)權(quán)房不屬于可以依據(jù)新兩規(guī)處理的違法建筑，比如最新建設(shè)的違法建筑，可能被拆除的，那么該合同可能被認定無效。
進一步說，即使小產(chǎn)權(quán)房的合同被判定有效，并非所有建筑處理后都能轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩坎⑦M行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?！胺课菘赡芤廊坏怯浽谶`建人名下，那么違建人可能一屋二賣、抵押等。這些都會引發(fā)新的風險?！?/p>
“因此，買賣小產(chǎn)權(quán)房依然要慎重”，廖彬律師提醒說。
【關(guān)于廖彬律師】
廖彬律師
廖彬律師，深圳律師協(xié)會財委委員，益陽仲裁委調(diào)解員，張家界仲裁委仲裁員。廖彬畢業(yè)于吉林大學法學院，先后在公司、政府、律師事務(wù)所從事法律工作，對于公司、政府的運作有全面的了解，熟悉司法機關(guān)的運作流程。尤其專于城市更新、房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)。
曾提供法律服務(wù)的單位主要有：深圳市規(guī)劃與國土委員會、深圳市住房和建設(shè)局、深圳市交通運輸委員會、南山區(qū)政府、寶安區(qū)政府、大鵬新區(qū)管理局、深圳地鐵集團、中洲集團、京基集團、建設(shè)集團、佳和房地產(chǎn)、房地產(chǎn)權(quán)登記中心、機場地產(chǎn)公司、新西湖股份、華能金地置業(yè)、益田集團等。
【關(guān)于張茂榮律師】
張茂榮律師
專業(yè)房地產(chǎn)法律專家，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師，深圳市九屆律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會副主任。1993年3月執(zhí)業(yè)至今，2006年開始專注于深圳市房地產(chǎn)法律實務(wù)的服務(wù)與研究，撰寫房地產(chǎn)案例及法律時評數(shù)百篇。